2007海外基金偃旗息鼓

　　２００７年，在高端住宅和大型商用物业的大宗并购市场上，去年还频施大手笔，风光无限的海外基金，突然偃旗息鼓，转攻为守。这个情景与今年在土地市场疯狂圈地的Ｈ股、Ａ股上市公司形成强烈的对比。

　　虽然，海外基金收手的原因极为明显--无非是限外政策落地，以及上海商业物业房东叫价飞涨。但是，海外基金不约而同采取的姿态，还是能够为我们提供一些阅读这个特定市场的重要参照物。

　　个案极少

　　从数量上可以明显看出，今年海外基金在大宗物业收购方面的积极性远远落后于去年。

　　根据戴德梁行投资部估算，２００６年外资进入整体购买物业总成交面积达到１００万平方米，总成交价值超过１８０亿元人民币。粗略估计，在２００６年，海外基金在上海的大宗交易至少达到１２件以上，就在刚刚开始进入２００６年的２月份，荷兰ＩＮＧ旗下的盛捷高级酒店式服务公寓被印尼三林建设基金以１亿美元的代价整栋收购；其后还包括了大摩１９．６亿元拿下位于南京西路上的东海广场、美国凯雷９．５亿元收购闵行马桥镇的中房森林１１０栋独栋别墅、韩国基金３亿美元收购合生国际大厦、新加坡腾飞集团１３亿元收购上海海洋大厦等众多交易。

　　而根据高力国际发布的研究报告显示，今年上半年，上海房地产投资市场共有１０个投资项目成功结案，涉及金额１３亿美元。但是，记者注意到，其中涉及海外基金的收购案例并不多，包括香港永新国际收购淡水湾花园６３套公寓、雅居乐收购金昌摩尔大厦这两个案例，实际上都是上市公司的战略投资行为，并不能与海外基金搭边；而长荣集团收购证大•五道口广场是早有协议在身，只待写字楼建成交付；至于未来资产收购华旭国际大厦又被开发商出面否认，孰是孰非一时难以分辨。

　　至于极少数今年发生的海外基金收购个案，记者也没有看到什么新面孔，实际上更多的是那些已经在上海拥有项目的基金公司在已收购项目上进一步增持。以大摩为例，早前就已参股过永业集团旗下的锦麟天地雅苑、永业公寓二期等，今年２月，大摩与永业集团共同投资近１３亿元人民币，获得卢湾区第６５街坊徐家汇路２５８弄地块（南块），直接参与项目开发，进一步扩大其在打浦桥地区的战略布局。而在接下来的５月份，摩根大通又宣布以６７００万美元的代价收购徐家汇路２５８弄地块北块项目的５０％股权，毗连徐家汇路２５８弄地块（南块），从而进一步扩大自身的"势力范围"。

　　进入下半年，除去一些上市公司的收购行为以外，海外基金在投资物业市场的表现依然不太活跃。最引人注意的恐怕就是财富控股收购虹桥上海城以及英国高富诺收购翠湖天地御苑第６栋和第７栋公寓。

　　今年８月，在外界种种猜测之中，上海虹桥上海城一期、三期以及中区广场的收购正式落单。爱尔兰最大房地产公司之一--财富控股集团旗下中国房地产机会有限公司（ＣＲＥＯ）宣布，斥资４．９７亿英镑（约合７４．６亿元人民币）完成了对虹桥上海城一期、三期以及中区广场的收购，创造了上海外资收购物业单笔总额的最高纪录，可以说，ＣＲＥＯ如此大的手笔，无疑是２００７年海外基金收购大单上最大的亮点。但记者又了解到，在这次收购之前，ＣＲＥＯ已经以５００万英镑的代价购入虹桥上海城五期５％的股份。换言之，这次ＣＲＥＯ的巨额收购或许也是其进一步扩大市场的行为。

　　在今年下半年海外基金的收购物业名单上，ＣＲＥＯ无疑是一个"重量级"案例，但是综合今年一年海外基金在上海市场的表现，声势确确实实已经大不如前。

　　抛售成风

　　今年年初以来，已经有包括澳大利亚麦格理银行、高盛银行、花旗银行等几家大型外国金融机构旗下的房地产投资基金纷纷抛售手头持有的上海物业，与之前外资基金只进不出、四处扫楼的情况大不相同。

　　年初，澳洲麦格理银行旗下的房地产基金将其拥有的上海新茂大厦转让给一家德国基金ＳＥＢ，成功套现２．５亿美元，而两年前麦格理从凯德置地手中收购时的代价还不到１亿美元；今年７月份，曾在当年创下上海写字楼外资收购金额最高纪录的上海高腾大厦，被高盛持有两年之后，也以１．５亿美元出让给德国基金ＳＥＢＩｍｍｏｂｉｌｉｅｎ与新加坡太平星集团（Ｐａｃｉｆｉｃｓｔａｒ）。

　　今年９月，香港上市公司资本策略投资（０４９７．ＨＫ）和天安中国（００２８．ＨＫ）成立合资企业，以１．０５亿美元的代价收购位于人民广场的永新广场１００％股权，而此次收购距离２００５年１１月花旗银行以５０００万美元收购永新广场７５％股份还不到两年，花旗持有永新广场的股份增值率达到５７．５％。到如今９月份成功出手，短短一年半多的时间里，花旗在永新广场上就获得了接近６０％的增值率，而这其中还不包括两年来每年极为可观的租金回报。花旗房地产高层向媒体公开表示，花旗在永新广场上已获得了足够的增值回报，考虑到２００８年上海写字楼市场将会出现一个供应高潮，物业未来的增值空间未必理想，因此在有合适买家时选择了转手。但是，这并不代表公司将撤出中国市场，如果有合适的机会，花旗还是会进行收购，但是目前寻找一个理想项目的难度已经大大提高。

　　业内人士指出，上海房地产市场正在发生一个重要的变化，部分以风险投资类型为主的机构投资者，在早期进入上海市场，并实现了预期的内部收益率后，现在正设法出售其所持物业，因为这些早期进入的机构投资者已经完成他们的投资目标。未来市场上可售的核心资产数量将会有所上升，而一些稳健型投资机构则将成为下一轮接盘者，从而进一步扩大核心投资市场的流动性。

　　世邦魏理仕办公楼部副董事张逸女士对于海外基金整购物业方面也较为了解。她表示，对于地产基金而言，他们看重的除了人民币升值前景以外，还有整体市场的行情，一般采取的做法是在入市３－５年内实现回报，据悉，他们在日本和我国台湾地区的收益基本达到１５％－２０％左右。据张逸介绍，基金比较习惯收购两种类型的项目，一种是旧楼，买下之后进行完全改造，再重新出售；另一种则是因开发商在楼宇建造过程中资金周转不灵，基金注资兴建，完工之后再行出售。"基金追求的是整体投资回报率，而不是个体的租金，他们习惯将项目经营到一定规模，市场行情成熟之后，再行转手。而第一批外资基金已经在１年到１年半前入市，并全部买下了物业，我们非常关注他们在二、三年后的第二轮买卖。"事实上，今年以来，已经有好几家海外基金将前两年买下的物业进行转手，从中获得了相当丰厚的回报。

　　房价太高

　　近年来，上海的房价水平持续上涨，在今年更是达到一个空前的高峰，而房价暴涨，物业价位过高，已经不是海外热钱进入中国的好时机，这应该也是海外基金在大宗物业收购方面偃旗息鼓的主因。

　　海外基金之所以前赴后继地冲入中国市场，收购大宗物业，有很大一方面因素是出于对人民币升值前景的看好。何况等待人民币升值需要一个相对长期的过程，今时今日，上海房价水平已经站在一个历史高位，在目前形势下收购物业，已经很难实现较高的投资回报。

　　此外，我们不能否认的是，当前国内的房地产估值水平过高，已经吓退了不少有意入市的基金公司。随着新一轮房价水平的上涨，上海市场上的房产物业需要重新评估，其身价与前两年已经不可同日而语。

　　２００５年６月，大摩以８．４６亿元的代价收购了上海广场的商场部分，约６层高的裙房建筑，总建筑面积在４万平方米。随后，大摩对上海广场裙房进行重新包装，计划将这一位于淮海路顶级地段的商业地标变身为全新概念的"上海无限度"一站式体验型消费中心。目前，无限度已经正式开张投入运营，但是整体经营状况并没有如预期中的那么好，人气略显不足。大摩拥有雄厚的经济实力、先进的经营团队以及丰富的操作经验，何况当初拿下上海广场商业部分的代价在今天看来无疑是相对便宜的，但即使是这样又如何，"无限度"依然没有取得意料中那么成功，所以如果这样的收购换至今时今日，上海广场的整体价值已经较２００５年有了相当大的抬升，收购代价较高，经营风险自然更大，其投资回报率更将远远低于大摩。