10月26日晚间，华安百联消费（883434）封闭式基础设施证券投资基金（以下简称 “华安百联消费（883434） REIT”，508002.SH）披露 2026 年第三季度报告。报告显示，该基金三季度实现收入5,626万元，可供分配金额3,362万元，EBITDA 3,427万元。自上市以来，华安百联消费（883434） REIT 已累计完成 6 次分红，累计分红金额约2.79亿元，充分彰显基金对投资者回报的承诺与底层资产稳健的现金流创造能力。
2026 年以来，公募 REITs 常态化发行机制持续深化，消费（883434）基础设施板块迎来政策与市场双重利好。 8 月 28 日，证监会发布《关于资本市场支持构建房地产（881153）发展新模式的意见》，明确提出稳步推进商业不动产 REITs 发展，助力盘活存量商业资产。据 统计，截至 9 月末，2026 年已完成询价的公募 REITs 产品共 22 只，其中商业不动产 REITs 达 11 只，消费（883434）基础设施已成为 REITs 市场供给端最活跃的赛道之一。在低利率环境下，以稳定现金流分派为特征的消费（883434） REITs，正逐步成为保险资金、年金等长期资产配置的核心选择。
从已披露的中期成绩单来看，消费（883434） REIT 板块整体运营稳中提质。沪市已上市消费（883434）基础设施项目出租率普遍维持在 93%—100% 区间，租金收缴率接近 100%。在居民消费（883434）温和复苏、商业地产存量竞争加剧的背景下，头部项目纷纷通过品牌首店引入、业态调改、空间焕新与会员精细化运营主动改善经营效率，部分优质项目客流与销售额实现较快增长。与此同时，消费（883434） REITs 供给端持续扩容，社区商业、邻里中心等多元业态资产正加速推进申报，赛道厚度不断提升。
作为上海首单消费（883434）REIT，其底层资产——百联又一城购物中心第三季度以来经营持续向好。项目紧扣 “品质家庭、精致女性、轻质生活” 核心定位，锚定 “北上海潮流首发站、新生活文化策源地、日常美好提案官”发展标签，以 REITs 资产保值增值为核心，坚持存量调改优先、空铺攻坚补位、首店差异化、业态去同质化，落实 “体验驱动零售”理念——压缩低效传统零售，加大餐饮、运动、健康体验业态供给；同步完成户外大屏焕新改造，推进租户全周期（883436）动态管理、精细化营运管控与服务能力迭代升级，稳定出租率与租金收缴率。三季度项目客流突破 608万人次，会员贡献率达 77.18%，同比提升 15.3 个百分点。
除此之外，项目坚持首店差异化策略，持续补位优质零售品牌，优化场内品牌矩阵。三季度重点引入 orange（OBT） Season 区域首店、户外mont-bell 区域首店两大特色首店，精准覆盖精致女性与轻质生活客群；推动谢瑞麟（HK0417）、d'zzit 品牌全新亮相，进一步丰富珠宝、潮流女装业态布局。不仅如此，项目以内容运营驱动商业价值，围绕 IP 展陈、粉丝圈层、赛事经济、会员运营四大板块开展全域推广。IP 展陈与自有市集激活客流基本盘：7 月落地 TEEDY ISLAND 足球嘉年华快闪沙龙，自有 IP“一夏回春 国潮养生局”市集高峰客流同比上涨 30%；8 月落地 QQ 音乐 “上场 青春声浪计划”与首届美食节 “来！恰一口”，到访客流超 50 万人次，话题浏览量超 30 万；9 月举办第六届 “知书尚礼 童蒙养正”开笔礼，创新 “文化 + 教育 + 商业”融合模式。
展望四季度，消费（883434）市场进入传统旺季，百联又一城将围绕年度经营目标与商场20周年庆筹备，持续深化存量调改与场景焕新，通过租户全周期（883436）管理与精准营销提升坪效与收缴水平。基金管理人及相关方表示，在稳固底层资产现金流的同时，积极把握REITs常态化发行的政策机遇，推动资产收益长期稳健提升，为区域商业繁荣与实体经济高质量发展注入长效动能。
