根据披露的机构调研信息，10月13日，华安基金对上市公司城投控股（600649）进行了调研。
基金市场数据显示，华安基金成立于1998年6月4日，截至目前，其管理资产规模为7894.27亿元，管理基金数508个，旗下基金经理共66位。旗下最近一年表现最佳的基金产品为华安创新混合（040001），近一年收益录得42.41%。
华安基金在管规模前十大产品业绩表现如下所示：
| 基金简称 | 基金代码 | 基金类型 | 基金经理 | 规模（亿元） | 年涨跌幅（%） |
|---|---|---|---|---|---|
| 华安日日鑫货币A（040038） | 040038 | 货币型 | 李邦长 | 1594.70 | 1 |
| 华安黄金ETF | 518880 | 其他 | 许之彦 | 862.08 | -3.02 |
| 华安现金宝货币B（000874） | 000874 | 货币型 | 倪莉莎、吴文明 | 729.88 | 1.37 |
| 华安汇财通货币（000709） | 000709 | 货币型 | 倪莉莎、庄文清 | 321.35 | 1.03 |
| 华安黄金ETF联接C（000217） | 000217 | 其他 | 许之彦 | 274.38 | -3.29 |
| 华安创业板50（399673）ETF | 159949 | 股票型 | 许之彦 | 255.27 | -4.68 |
| 华安上证180（1B0007）ETF | 510180 | 股票型 | 许之彦 | 186.06 | -5.5 |
| 华安现金富利货币A（040003） | 040003 | 货币型 | 李邦长 | 136.82 | 1.01 |
| 华安纳斯达克100（NDX）ETF(QDII) | 159632 | 股票型 | 倪斌 | 113.00 | 16.73 |
| 华安黄金ETF联接A（000216） | 000216 | 其他 | 许之彦 | 97.22 | -2.95 |
（数据来源：同花顺（300033）iFinD）
附调研内容：
提问与回答环节
问：近期房地产（881153）市场热度如何?对2026-2027年上海市场怎么展望？
答：近期房地产（881153）市场整体处于政策托底下的结构性修复阶段。沪八条、828等新政接续出台，从购房首付门槛、公积金提取、新房销售管理等多个方面进行优化，一定程度降低了购房者资金压力，疏通住房置换链条，持续激活合理住房需求，助力市场预期修复。展望2026-2027年，上海城市基本面稳固，市场预计维持温和修复态势，市场竞争将进一步向产品力、品质端倾斜，核心区位优质资产抗波动能力更强。公司将坚持稳健经营思路，紧抓结构性机会，持续深耕上海市场。
问：结合828现房销售制度、沪八条等政策，2026年公司推盘计划与销售规模目标如何安排？
答：下半年，公司预计有两批高品质住宅项目陆续入市，同步持续做好存量项目去化工（850102）作。公司将结合828现房销售制度、沪八条等政策导向，统筹推进推盘节奏，合理把握销售安排。
问：公司拿地规划与投资规模有何安排?
答：公司始终保持稳健经营的发展理念，以谨慎布局、稳步拓展为原则，合理安排中长期滚动投资计划，坚持量入为出，保障现金流安全。公司将持续关注上海土地出让信息，特别关注核心区域优质地块，聚焦城市更新、中高端住宅以及保障性租赁住房项目，通过集中供地、城市更新、产城融合、片区建设以及收并购等方式，精准把握公司优势领域的投资机会。
问：现房销售落地后，供给结构、房企资金回款节奏、IRR发生哪些结构性变化？
答：新政将推动行业在供给、资金和项目收益上出现结构性变化。对公司来说，依托现有存量项目基础，整体供给结构不会受到较大影响。资金层面，行业回款节奏将有所延后，对资金管理能力提出更高要求。项目IRR受开发周期（883436）、融资、产品、市场去化等多重因素影响，公司将坚持前置研判、分项目精细评估。在此背景下，行业投资更重质量，现金流稳健、核心区域优质资产的价值持续提升。公司将充分发挥自身优势，积极把握行业结构性机遇。
问：2026年公司杠杆管控目标与债务结构规划如何？融资成本是否还有进一步优化空间？
答：截至半年报，公司负债率73.25%，有息负债率53%，债务结构整体稳健可控。公司整体平均融资成本为3.13%，近年来整体呈稳步下降趋势，未来融资成本有进一步优化空间。公司积极运用CMBS、公司债、REITs等多元化融资工具，持续优化融资结构，拓宽直接融资渠道，有效保障公司经营发展及项目建设的资金需求。
问：公司保租房租金与出租率是否稳定，reits扩募进展如何？
答：公司城投宽庭保租房整体运营平稳，租金及出租率较稳定，成熟运营社区平均出租率在90%以上。公司拟以浦江、九星社区作为底层资产开展REITs扩募申报。公司将密切跟踪政策动态，加强与监管机构沟通，持续完善申报材料，有序推进扩募工作，并按规定做好信息披露。扩募相关方案及交易安排，最终以监管审批意见确定;
