3大上市平台稳健运营，第4只商业平台正式获批，“投、融、建、管、退”生态圈持续深化。
2026年8月28日，央行、金融监管总局、住建部、自然资源部、证监会五部门出台重磅政策文件，从销售、信贷、融资三大环节对房地产（881153）基础制度进行系统性重构，对房企的能力结构提出了全新要求。在资产管理赛道，谁能率先跑通“投、融、建、管、退”的资管闭环，谁就能在新周期（883436）中占据主动。
招商蛇口（001979）坚定推动从传统房地产（881153）开发企业向“开发商+运营商+服务商”三位一体的新发展模式迈进，这一转型路径与“828新政”鼓励REITs发展的政策导向高度吻合。依托多年积累的持有物业运营能力和REITs平台矩阵，招商蛇口（001979）正将政策机遇转化为战略先发优势，力争在行业从“开发商时代”迈向“资管时代”的切换中抢占先机。
2026年9月20日，招商资管招商蛇口（001979）封闭式商业不动产证券投资基金正式获批。该基金底层资产为招商蛇口（001979）全资持有的深圳太子广场，以及招商蛇口（001979）控股子公司招商积余（001914）持有的苏州昆山招商花园城项目，两项资产经营表现良好，拟募集规模28.675亿元，首个完整年度分派率预计达5.19%，叠加混包资产及区域核心优势，将为投资人带来稳定收益。
该基金的正式获批，招商蛇口（001979）境内商业不动产REITs平台进一步补齐，与蛇口产园REIT、蛇口租赁住房REIT及招商局商业房托三大已上市的REITs平台，共同形成覆盖产业园区、租赁住房、商业不动产及境外物业的全品类资本化矩阵，推动“投、融、建、管、退”闭环走深走实。
博时招商蛇口（001979）产业园封闭式基础设施证券投资基金（SZ.180101 博时蛇口产园REIT）
博时蛇口产园REIT于2021年6月在深交所上市，首发资产为位于深圳市南山区蛇口网谷内的万海大厦和万融大厦。2023年6月，基金完成首次扩募，引入光明加速器二期项目。截至2026年6月30日，基金总资产34.79亿元、净资产30.04亿元，期末可出租面积20.49万平方米。前述三项资产分别服务新一代信息技术、现代服务、数字文创、高端制造、生物产业、新材料新能源（850101）等产业客群，形成与深圳重点产业集群相匹配的资产组合。
2026年上半年，博时蛇口产园REIT资产运营团队通过精准招商、全渠道拓客、存量客户扩租、渠道踩盘和产业推介等措施主动应对市场变化，三项资产的经营数据保持在合理区间，回款质量、客户分散度和成本管控表现良好。上半年整体平均出租率达84.61%，实现营业收入8,106.90万元，整体保持稳定。2026年4月，基金完成2025年度现金分红，累计分红11,795.34万元，约占当年可供分配金额的98%。
在现有资产保持稳定经营的同时，博时蛇口产园REIT同步推进第二次扩募，拟新购入深圳市光明区招商局光明科技园B地块，以及深圳市南山区前海易保园区的W6、W7仓库及辅助楼为底层资产。第二次扩募顺利实施后，博时蛇口产园REIT的资产类型将由单一产业园拓展至产业园和仓储物流，区位覆盖蛇口网谷、光明科学城和前海综合保税区，租户行业和现金流来源更趋多元，资产组合的分散度和运营韧性亦将进一步提升。
未来，博时蛇口产园REIT将以产品力、服务力和治理力驱动价值提升，通过精准招商、安商稳商、产品适配、市场定价、精益运营、组合经营等运营策略，维持基金稳定运营及高质量发展，促进资产管理与实体产业发展形成良性循环。
招商基金招商蛇口（001979）租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（SZ.180502招商基金蛇口租赁住房REIT）
招商基金蛇口租赁住房REIT于2024年10月23日在深圳证券交易所上市，首发资产为位于深圳市南山区的壹栈林下项目和壹栈太子湾项目，合计包括927套租赁住房及15套配套商业，租赁住房可出租面积6.44万平方米。
2026年上半年，深圳集中式租赁住房市场呈现供应增加、租金波动和需求分并存的运行态势。与此同时，深圳常住人口延续增长，南山区产业和人才集聚为租赁住房需求提供了基础。截至2026年6月末，前述两项资产整体出租率达95.17%。上半年平均签约租金达103.76元/平方米/月，营业收入及EBITDA分别为4,024.12万元及3,162.13万元，分别同比增长6.91%及11.21%。截至2026年8月底，基金已实施2026年的两次现金分红，合计4,433.00万元，持续以稳健的经营表现回报持有人。
目前，招商基金蛇口租赁住房REIT正在推动首次扩募。若扩募顺利实施，基金资产规模和房源供给将进一步扩大，并将在区位、产品、客群和运营体系上形成更强协同，提升资产组合的规模效应。
招商基金蛇口租赁住房REIT将持续深耕客群、精准招租，做好安居服务，持续推动租赁住房资产培育、成熟资产证券化和回收资金的再投资，促进城市安居、存量盘活与资本循环形成良性互动。
招商局商业房地产投资信托基金（HK.1503 招商局商业房托）
招商局商业房托基金于2019年12月在香港联交所上市，首发资产为位于深圳市南山区的新时代广场、数码大厦、科技大厦及科技大厦二期等写字楼物业及深圳花园城购物中心，并于2022年收购了位于北京国贸CBD的招商局航华科贸中心。
为进一步优化资产组合，基金增加了对香港学生公寓的配置。招商局商业房托于2026年1月完成对香港九龙柯士甸路学生公寓项目的收购并改造为“CM+U壹间嘉寓”，于8月15日正式投入运营，开业前预租赁率已接近满租。
截至2026年6月末，基金物业组合总估值达87.20亿元，上半年实现收益总额1.92亿元，物业收入净额1.35亿元，可分派收入3,973万元，每基金单位分派0.0407港元，维持100%分派政策。零售资产与新增学生公寓的抗周期（883436）属性，有效提升资产组合的盈利韧性。
从首发上市、纳入跨境学生公寓资产到“2.0战略”加速执行，招商局商业房托基金不断丰富境外商业REITs全生命周期（883436）管理实践。未来，基金将持续推进资产组合多元化转型，灵活调整租赁策略提升写字楼项目吸引力，推进费用管控与利息开支压降，重点布局学生公寓、服务式公寓等抗周期（883436）品类，分散收入来源，争取实现基金单位分派长期稳健增长。
2026年是“十五五”开局之年，也是招商蛇口（001979）战略转型由“规划”全面转入“执行”的关键之年。公司以“经营提质、改革提效、资产减重、债务减负”十六字方针统领全局，持续贯彻“133341”战略体系，进一步明确转型路径与战略安排。
在资产运营条线，招商蛇口（001979）将依托REITs平台，形成小股投资、轻资产运营的”小股操盘“模式，构建“资产持有+资本运作+运营管理”一体化大资管体系。通过多平台搭建，将资产运营业务从单一平台运作走向多平台协同。公司将持续依托REITs为成熟存量资产搭建标准化资本退出路径，将回笼资金继续用于优质资产并购、存量物业改造升级及新项目开发建设，形成“开发—运营—资本化—再投资”的良性循环，培育第二增长曲线。
“十五五”的大幕已经拉开，“828新政”带来的变革将日益凸显。招商蛇口（001979）将继续以长期主义为锚，以资管能力为帆，在行业从增量开发转向存量运营的长周期（883436）里，以确定的运营能力和资管效率，回应不确定的市场环境，为行业高质量发展贡献央企样本。
风险提示：基金有风险，投资需谨慎。本文所载信息仅为项目阶段性情况介绍，不构成任何投资建议。相关基金发行及扩募事项尚处推进阶段，最终方案及进展以基金管理人正式信息披露为准。
