□本报记者 张凌之
公募REITs市场近日迎来两单能源（850101）基础设施项目上市。8月7日，华泰三峡新能源（850101）REIT登陆上交所，填补东北地区能源（850101）公募REITs空白；7月28日，中航中核汇能新能源（850101）REIT上市，两项目发行阶段均获超百倍认购，显示市场对优质清洁能源（850101）资产的热捧。
然而，新品上市的暖意难掩整体市场寒意，中证REITs全收益指数近期持续回调，截至8月7日，今年以来累计下跌逾7%，65只产品近60个交易日录得负收益，多只跌幅超30%。
面对调整，机构观点渐趋积极。多位分析人士指出，当前产权类REITs现金分派率与国债利差已处历史高位，经营权类产品内部回报率亦具吸引力，公募REITs稳健现金流和分红确定性的配置价值正重新凸显，长期资金布局窗口渐行渐近。
两单能源基础设施REITs上市
8月7日，华泰三峡新能源（850101）REIT在上海证券交易所上市，实现大连公募REITs、东北地区能源（850101）公募REITs零的突破。
该项目底层资产为三峡新能源（850101）大连庄河Ⅲ海上风电（885641）项目，总装机容量29.88万千瓦，是东北地区首个获准开工建设、最早开工、最早全容量投产的海上风电（885641）项目。项目原始权益人为中国三峡新能源（850101）（集团）股份有限公司，其控股股东为中国长江三峡集团有限公司。项目选用适配严寒海域的低温型风电（885641）机组，克服海域基岩起伏大、桩基施工难度高等多重技术挑战，创新采用总长27公里无接头海底电缆，为我国高纬度严寒地区海上风电（885641）项目开发积累宝贵经验。
公告显示，华泰三峡新能源（850101）REIT发行规模40.065亿元，网下认购数量总和为1470510万份，为网下初始发售份额数量的140.05倍；有效认购数量总和为642870万份，为网下初始发售份额的61.23倍；公众投资者的有效认购基金份额数量为172691.20万份。
7月28日，中航中核汇能新能源（850101）REIT在上交所上市，公开资料显示，项目底层资产包括新疆北塔山风电（885641）项目及广西富川协合风电（885641）项目两座优质风电（885641）场，合计总装机容量196兆瓦，年均发电量约4亿千瓦时。两项资产分别位于我国西北和华南地区，均处于风能资源富集区域，形成一北一南、资源互补、区域协同的资产布局。
在发行阶段，中航中核汇能新能源（850101）REIT获得市场的广泛关注和投资者积极参与。其中，网下投资者认购倍数达361.36倍，公众投资者有效认购倍数约424.36倍。
公募REITs市场短期回调明显
近期，公募REITs市场经历了一轮调整。数据显示，中证REITs全收益指数在6月24日收盘跌至928.96点，跌破1000点，随后虽然短暂开启了反弹，但近期又有所调整。
截至8月7日收盘，中证REITs全收益指数报收938.08点。7月1日以来，截至8月7日收盘，中证REITs全收益指数下跌3.34%，今年以来，截至8月7日收盘，中证REITs全收益指数累计下跌7.11%，市场整体呈现调整态势。
从近60个交易日的涨跌幅来看，截至8月7日收盘，65只公募REITs近60个交易日取得负收益。其中，建信中关村REIT、招商科创REIT、中金亦庄产业园REIT、中航易商仓储物流REIT近60个交易日跌幅均超30%，中信建投（601066）沈阳国际软件园REIT、工银蒙能清洁能源（850101）REIT等近60个交易日跌超20%。
今年以来，公募REITs仍然是跌多涨少，截至8月7日收盘，在全部78只2026年1月1日以前上市的公募REITs中，取得正收益的REITs仅有13只，65只REITs今年以来收益为负。
根据中金公司（HK3908）研究部分析，短期市场波动或受新发产品供给、限售份额解禁等资金面因素扰动，但调整后的公募REITs配置价值已逐步显现。在本轮市场调整过后，部分公募REITs估值或已到合宜区间。
当前或是值得关注的入场机会
在多位业内人士看来，经过一段时间的回调，当前公募REITs配置价值凸显。
一位REITs基金经理表示：“经过此轮估值修复，多只公募REITs产品的价格已回落至具备显著性价比的水平。就现金分派率而言，当前产权类REITs与国债收益率之间的息差已处于历史高位，而经营权类产品的内部回报率同样展现出不错的吸引力。对于偏好稳健现金流、着眼长期持有的配置型资金来说，当前时点或许正是一个值得关注的入场机会。”
“公募REITs区别于股、债、汇等资产，但因资本利得和分红等特性又具备股性和债性的特征。前者体现在二级市场价格的波动，后者体现在有稳定的高比例分红，在收益表现上和股市、债市的相关度呈现差异化特征，是分散投资风险、优化投资组合表现的合意标的。”中泰证券（600918）分析师陈希瑞表示，近期经济稳定运行的总基调没有变，债券收益率在低位区间震荡；长期看，公募REITs具备较强配置属性，建议投资者关注板块轮动及扩募带来的投资机会。此外，关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会；另外，需注意防范回撤风险。
中信建投（601066）地产经营服务及REITs首席分析师黄啸天表示，公募REITs经营韧性持续凸显，“资产荒”背景下长期配置价值愈发突出。2026年一季度20只次新REITs业绩整体超预期，收入、可供分配金额平均达成率均超104%，抗周期（883436）业态表现稳健。在利率中枢下行、优质资产稀缺的环境下，公募REITs现金流稳定、分红确定性强的属性优势显著，当前产权类REITs平均分派率达4.7%，相对红利指数（1B0015）配置价值突出。
