公募REITs稳健运营
资产类型更趋多元化
今年以来，公募REITs稳健运营，资产类型更趋多元化。数据显示，今年以来新成立12只公募REITs，合计募资规模逾400亿元。
7月28日，中航中核汇能新能源（850101）REIT上市，公募REITs市场再添新能源（850101）基础设施相关标的。6月，首批商业不动产REITs上市，包括汇添富上海地产商业REIT、中信建投（601066）首农商业REIT、国泰海通（HK2611）砂之船商业REIT和中金唯品会（VIPS）商业REIT，合计募资规模约203亿元。
行业后续发展储备充足。据开源证券统计，7月26日，全市场有37只REITs等待上市，12只等待扩募。其中，待上市项目中包含17只商业不动产REITs，底层资产涵盖商业综合体、商务办公、零售商业、酒店等多元业态。
从今年以来新上市项目来看，底层资产类型包括能源（850101）、消费（883434）、交通、保租房等，资产结构持续优化。东吴证券（601555）研报表示，商业不动产REITs试点落地，打通持有型物业退出与定价通道，核心商圈物业及强运营平台价值有望获得重估。
近期，公募REITs二季度业绩密集披露。81只披露二季度业绩的产品，整体呈现规模平稳、结构分化、新旧动能转换的特征，不同业态业绩分化明显。
同花顺（300033）数据显示，上述81只公募REITs相关资产二季度合计实现收入56.35亿元，可供分配金额35.11亿元。其中：63只产品实现盈利，平安宁波交投REIT、中航京能国际能源（850101）REIT、鹏华深圳能源（000027）REIT排名前三；18只产品出现亏损，从资产类型来看，其中9只为产业园区，3只为高速公路（884154）。
国泰海通（HK2611）研报表示，公募REITs基本面延续“总量承压，结构分化”的格局。中信证券（600030）研报分析称，消费（883434）基础设施、保障房等REITs表现较好，数据中心REITs和大部分公用事业REITs维持稳健运营，产业园区REITs和仓储物流REITs仍面临量价两端的压力，高速公路（884154）REITs和能源（850101）REITs则呈现明显分化。
从底层项目运营端来看，不同业态REITs对运营策略进行了针对性调整，适配当前市场环境。例如，华夏金隅智造工场REIT二季报显示，下一步将聚焦智能制造板块客户转化与品质升级，落地储备客户、优化租户结构。
面对激烈的行业竞争，南方顺丰物流REIT二季报表示，将通过专项招商、提供灵活租金方案稳定出租率，保障物流资产经营可持续。华夏深国际REIT二季报表示，区域经济、仓储项目供给等因素，将对物流仓储类资产的出租率和租金水平形成压制。
业内人士认为，公募REITs市场机遇与挑战并存，有望迎来企稳复苏。
中信证券（600030）研报认为，当前4只REITs指数基金或处于建仓阶段，有望为市场提供资金支持，叠加一级市场新发节奏放缓，市场供需格局开始出现边际好转。可关注资产稳健运营、扩募预期较强标的的超跌机会，以及REITs指数基金建仓和调仓对市场产生的时点性催化。
“近期，REITs二级市场与基本面有所背离，市场走低更多由资金面和情绪主导。”中金公司（HK3908）研究部表示，优先关注现金流稳定的保租房REITs、头部运营管理能力突出的消费（883434）REITs及具备长租约保障的数据中心REITs。同时，关注受益于路网引流的高速REITs，以及仓储物流REITs、产业园区REITs等。
