自今年陆家嘴（600663）论坛首批四只商业不动产REITS“问世”后，第二批商业不动产REITs火速“接棒”。
截至6月末，资本市场已有十只商业不动产REITS，累计入场机构增至8家，REITs作为万亿级蓝海的成长空间正加速打开。随着光大保德信光大安石商业不动产REIT、华安锦江商业REIT等产品获得证监会批文，公募加速入场的信号明显。
“从此次获批的REITs来看，底层资产具有较高的吸引力。比如创金合信北京国资公司商业不动产REIT以双核驱动锚定首都核心资产，分别覆盖硬科技与文化消费（883434）赛道；光大保德信光大安石商业不动产REIT的底层资产是稀缺的双成熟购物中心组合等。未来商业REITs的核心竞争力，就在于底层资产是否具备清晰的产业逻辑、扎实的运营表现和可持续的增长潜力。整体来看，商业不动产REITs的资产边界正在快速拓宽。”国内一家第三方基金代销机构研究员关晓敏对《华夏时报》记者分析。
与此同时，7月16日，南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（下称“南方顺丰物流REIT”）发布了2026年上半年经营情况解析，该REIT凭借优质的资产组合、运营管理机构以及基金管理人与运营管理机构的专业能力，交出了一份极具韧性的半年度经营指标成绩单，率先为公募REITS产品打下优良业绩基础。
产品、机构双扩容
在业内人士看来，如果说首批商业不动产REITs以民企和地方国企为主，那么第二批无论是产品形态还是底层资产运营主体，都大大丰富了。引入外资巨头凯德、央企龙头保利、上海核心区平台陆家嘴（600663）和北京国资体系等，资产类型也从零售+办公扩展到城市更新+科创园区。
具体来看，两批共10只REITs分别来自华夏、汇添富、国泰、华安、中金、创金合信、中信建投（601066）、光大保德信基金等公募管理人。证监会官网内容显示，从6月22日至23日晚间，华夏凯德商业REIT、华夏保利发展（600048）商业REIT、华安陆家嘴（600663）商业REIT、创金合信北京国资公司商业REIT、华安锦江商业REIT、光大保德信光大安石商业REIT陆续获得准予注册批复。投资范围是中国商业不动产市场，底层资产主要包括购物中心、商业写字楼等多种业态。
以华夏凯德商业REIT为例，其首批纳入两个资产，分别是深圳来福士广场综合体项目和凯德广场·涪城购物中心项目。资产总建筑面积34万平方米，资产总估值约48.11亿元。其中，深圳来福士广场位于深圳市南山区核心位置，凯德广场·涪城位于四川绵阳主城区核心商圈。凯德投资作为发起人及运营管理机构，将在华夏凯德商业REIT上市后继续负责底层项目的运营；同时作为战略投资者，持有20%的基金份额。 其余获批产品的投资标的也主要位于上海、北京等一线城市或其他城市的核心商圈、商业综合体。
从预期募集规模来看，上述多只产品预计超过20亿元。其中，华夏凯德商业REIT拟募集38.73亿元，创金合信北京国资公司商业REIT预计募资25.75亿元，华安陆家嘴（600663）商业REIT预计募资25.74亿元，华夏保利发展（600048）商业REIT预计募资19.96亿元。除上述产品外，目前还有13只不动产REITs已向监管申报，处于已问询等审核阶段。
值得关注的是，部分公募基金将商业不动产REITs视作公募REITs业务的首个落子点。
“此次产品的获批，是公司在公募REITs业务领域的重大突破。不仅进一步丰富了公司的产品矩阵，为长线机构资金，提供了期限匹配、收益稳健的优质配置标的，也为个人投资者打开了参与核心商业资产投资的便捷渠道。随着商业不动产REITs市场持续扩容，更多优质商业不动产资产将有望通过REITs模式实现盘活，为资本市场高质量发展、商业不动产行业转型升级与实体经济提质增效注入持久动力。”第二批产品获批机构之一的光大保德信基金方面表示。
去年底中国证监会印发《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，旨在推动商业不动产REITs市场高质量发展，丰富资本市场投融资工具。从公告试点到产品正式上市，仅间隔不到半年，源源不断亮相的商业不动产REITs吸引了市场关注，也为公募REITs市场带来了新品种。数据显示，截至6月18日，全市场已上市公募REITs共86只，覆盖商业不动产、产业园区、仓储物流、保租房，以及消费（883434）、交通、能源（850101）、环保等多个领域，总募集资金规模达到2450亿元，其中上交所已上市59只REITs，合计募资1760亿元，占比超过七成。
标杆产品的示范效应
对于公募集中上报此类产品的现象，排排网财富公募产品运营曾方芳此前就分析称，从资产端来看，房企与地方国企持有大量存量商业物业，沉淀资金规模可观，REITs为其提供了标准化退出与回笼资金的渠道，有助于优化负债结构，申报需求因此集中释放；从资金端来看，低利率环境下固收类收益下行，商业不动产REITs的稳定分红具备配置吸引力，机构资金认购热度较高，供需双向共振推动供给放量。
而随着商业不动产RIETS产品供给逐渐增多，产品底层资产长期“回报”能力变得尤为突出。
南方顺丰仓储物流REIT7月16日发布2026年上半年经营情况解析内容显示，2026年上半年，中国仓储物流REITs板块在行业供需调整与宏观压力交织下，部分项目出租率承压下滑、租金修复缓慢，市场正在经历从量变到质变的艰难转换。
产品运营报告内容显示，截至2026年6月30日，产品三处项目合并出租率为92.41%，有效租金单价（含税）为50.09元/平方米/月。其中：深圳项目出租率为100.00%，有效租金单价（含税）为102.95元/平方米/月，租金正增长+4.6%；武汉项目（不含宿舍）出租率为92.01%，有效租金单价（含税）为41.70元/平方米/月，出租率保持经营韧性，租金正增长+4.6%；合肥项目出租率为90.07%，有效租金单价（含税）为37.59元/平方米/月，租金正增长+1.3%。根据基金合同约定，本基金应当将不低于90%的合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者。截至2026年二季度，上市首完整运营年度完成两次现金分红，全年累计每份合计分红0.1215元，全年可供分配金额1.24亿元。其中，2025年11月分配金额 8,040 万元，分红比例 99.94%；2026年4月分配金额4,110万元，分红比例 94.36%，充分体现了对投资者回报的重视，也为后续分红奠定了坚实基础。
业内人士表示，商业不动产REITs供给端的放量，或令市场定价转向“现金流兑现质量”。关晓敏分析，随着可选标的增多，资金将向现金流兑现质量更高的资产集中，结构分化加剧，投资上需要基于出租率、销售额、NOI兑现率、资本开支和重要租户续约等核心指标判断投资价值。
“公募REITs市场将进入基础设施+商业不动产双轮驱动的新阶段，底层资产品类全面扩容；同时为理财、险资等长期资金提供稳定现金流资产，丰富大类资产配置工具。随着规模扩容与品类丰富，REITs的指数化、工具化程度提升，有助于吸引更多机构资金，形成正向循环。”曾方芳表示。
