从试点破冰到商业不动产REITs登场，中国公募REITs市场在过去五年间走出了一条稳健向上的发展曲线。
2021年6月，首批9单REITs项目顺利上市，境内REITs试点平稳落地。时至2026年6月，全市场已上市公募REITs达82只，总募集资金规模逾2200亿元。眼下，首批4单商业不动产REITs正式上市，另有5单也陆续启动询价，实现了该类资产从“0到1”的关键跨越。
市场前行，离不开制度先行。在公募REITs常态化发行稳步推进之际，一套适配性更强、针对性更优的监管制度体系亦在加速成型，为市场稳健运行提供了坚实的保障。
记者梳理发现，过去五年来，境内公募REITs有关监管主体坚持高标准、严要求，在探索中积累了一套透明化、规范化、市场化、穿透化的制度建设经验。
坚持开门立规，夯实REITs全链条监管制度基础
顶层设计的不断完善，是市场行稳致远的先决条件。五年来，证监会、深沪交易所坚持市场化、法治化方向，针对我国公募REITs全生命周期（883436），构建了系统性的规则体系。
这一体系并非一蹴而就，而是沿着清晰的路径逐步落地：2020年至2021年的政策，聚焦于上市准备及交易管理规则的细化；2022年起，政策重心转向扩募机制和试点范围扩容；2024年7月，《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》的发布，则标志着市场从探索期迈向了常态化发行的新阶段。
2025年12月31日，在广泛开展调研、征求意见建议的基础上，结合REITs运行近五年来的监管实践经验，证监会及交易所等单位对REITs制度框架进行适应性完善，将商业不动产REITs纳入规则体系，同时吸收总结了REITs试点落地以来的审核监管经验，系统规范项目审核、发售、扩募以及信息披露等方面的监管要求。
整体来看，一系列制度的持续推出，为公募REITs市场规模化扩容与高质量运行构筑了坚实根基。
坚持依规审核，建立公开透明可预期审核机制
早在2021年公募REITs试点启动之初，深沪交易所官网便同步开设公募REITs子网站，对外公开公募REITs审核标准、程序、内容、过程和结果，动态更新项目审核进展，做到审核标准公开、审核过程留痕、审核结果公示，持续提升审核透明度，接受社会监督。
值得一提的是，在公募REITs市场走向成熟的大趋势下，REITs发行人与投资者之间的定价博弈，已开始从早期的估值溢价转向更为专业和理性的阶段。这一“从粗到细”的发展进程，也要求REITs审核聚焦资产质量，坚守合规底线，关注运管效能，将高质量发展要求贯穿审核始终。
2025年12月31日，深沪交易所发布《公开募集不动产投资信托基金业务指引第4号——审核程序（试行）》。该文件作为公募REITs试点以来首个专门针对审核程序的规范性文件，对于拟发行REITs的程序及终止审核期限提出了具体要求。
此后，公募REITs严把上市“入口关”的监管成效快速显现。1月20日，A股上市公司金风科技（HK2208）发布公告表示，拟终止建信金风新能源（850101）REIT的申报发行工作，这是公募REITs市场首次出现已进入交易所审核阶段却未成功发行的案例。
截至发稿，全市场已有6单公募REITs项目被依规终止审核，背后反映出监管层对底层资产质量、信息披露完整性及合规性要求的持续趋严。展望未来，公募REITs市场有望全面转向“踊跃申报”与“严把准入”并存的新生态。
坚持证券属性，助力打造资产上市平台
严格的准入把关，是为了更好地发挥REITs作为“资产上市平台”的金融功能。监管层始终强调REITs的证券本质，将其视为企业做优做强轻资产运营的持续融资平台，而非一次性变现的工具。
一方面，持续加大优质REITs供给，推动底层资产业态不断丰富。在制度护航下，公募REITs正成为盘活存量资产、服务实体经济、丰富居民资产配置选择的重要力量，其为原始权益人打通了“投融建管退”闭环，也为投资者提供了兼具稳定分红与资本增值的优质产品。
2021年6月21日，我国公募REITs以314亿元的初始募集规模正式启航。而在2026年6月21日，全市场上市公募REITs已达82只，总募集资金规模超过2200亿元。资产类型从最初的产业园区、高速公路（884154）、仓储物流、生态环保四类，扩展至保障性租赁住房、仓储物流、高速公路（884154）、能源（850101）、生态环保、市政、水利（885572）、产业园区、新型基础设施和消费（883434）十大板块。
另一方面，完善REITs扩募制度安排与市场化定价机制。在首发常态化的基础上，监管层着力完善扩募制度安排与市场化定价机制，积极探索多元、高效的扩募实施路径。持续优化的机制设计，让公募REITs市场呈现出“首发+扩募”双轮驱动的活力态势。
坚持穿透监管，完善体现REITs特点的监管机制
维护市场活力，必须守住风险底线。在遵循REITs市场特点规律和风险特征基础上，监管持续完善覆盖尽职调查、发行定价、上市交易、资产运营管理、信息披露等全链条监管制度，通过审核问询、现场督导、现场检查等方式，强化对底层不动产资产质量、运营管理、治理水平的穿透式监管。
一是在信息披露端力求“阳光透明”。据了解，深沪交易所已发布REITs临时报告以及定期报告信息披露业务指引，提升信息披露的透明度、标准化和及时性，强化对重大事件的临时披露要求。
二是在交易运行端注重“实时监测”。近年来，交易所还在持续引导加强投资者关系管理，维护二级市场平稳运行，不断增强公募REITs市场韧性和抗风险能力。
推动REITs市场健康发展，是资本市场落实“盘活存量、做优增量”的重要抓手。展望未来，站在商业不动产REITs平稳起步的新节点，市场各方更应凝聚合力：支持运营稳健、治理有效、信披质量较高的上市REITs通过购入资产、扩募、合并等路径做优做强，充分发挥市场功能，持续盘活存量资产，更好服务国家战略和经济社会发展全局。
