临沂商业地标万象汇正冲刺资产证券化。
作为华润置地（HK1109）商业公募REIT底层资产之一，位于临沂市兰山区的临沂万象汇拟装入华夏华润置地（HK1109）封闭式商业不动产证券投资基金，推动商业物业实现资产证券化。
该项目目前仍处于深交所审核问询阶段。经济导报记者注意到，围绕临沂万象汇，监管重点关注了地下车位经营整改、租赁合同备案、区域竞争等问题。
深交所追问地下车位洗车房整改情况
深交所信息显示，由华夏基金管理有限公司申报的华夏华润置地（HK1109）封闭式商业不动产证券投资基金于今年4月30日获受理，并于5月27日进入“已问询”阶段。截至目前，尚未披露问询回复及新的审核进展。
华润置地（HK1109）拟将临沂万象汇与南通万象城共同装入华夏华润置地（HK1109）封闭式商业不动产证券投资基金，预计募集规模54.05亿元。
从深交所5月27日出具的审核问询函来看，监管围绕项目合规性、经营稳定性、未来现金流等提出了六大类数十项问题，其中涉及临沂万象汇的内容较多。
首先，在项目合规方面，监管关注临沂万象汇整改及备案情况。
根据申报材料，临沂项目地下一层12个车位曾对外出租用于洗车房经营活动，原始权益人承诺于4月30日前完成整改。对此，深交所要求管理人补充披露整改完成情况及后续安排。
同时，监管还指出，临沂项目租赁合同均未完成租赁合同备案，要求说明未办理备案的原因，并充分揭示风险、设置风险缓释措施。
此外，针对项目所在综合体部分物业尚需配合小业主办理产权变更登记等事项，深交所要求进一步披露涉及的小业主数量、产权面积、办理进展及其对项目稳定运营和未来处置能力的影响。
2公里内存在同级竞品，
竞争压力被重点追问
项目未来经营能力同样成为审核重点。
问询函显示，根据申报材料，临沂市存在与临沂项目相距约2公里、同样定位为城市级购物中心的竞品项目。
对此，深交所要求管理人结合竞品情况，分析其对临沂万象汇稳定运营的影响，并充分说明入池项目的核心优势和竞争力。
与此同时，监管还关注关联交易问题。
申报材料显示，截至2025年末，临沂项目关联租户A租赁面积占已租赁面积约7.44%，租金收入占比约0.80%，且在项目内没有可比案例。深交所要求补充披露不存在可比案例的原因及合理性，并就关联交易定价公允性发表明确意见，同时说明关联交易持续存在的必要性及潜在风险。
现金流稳定性也是监管重点关注内容。
根据申报材料，临沂项目2026年租约到期租户收入占比达到51.58%，专门店加权平均剩余租期仅1.69年。深交所要求结合项目历史去化周期（883436）、今年新签租约情况、拟到期租户续租意愿、储备租户及历史换签空置期等因素，评估租约集中到期对现金流稳定性的影响。
此外，监管还关注临沂项目近年来房屋大修及系统改造成本由2023年的131.08万元增至2025年的362.16万元，要求说明成本波动原因及未来资本性支出的合理性。
临沂万象汇开业近7年，
去年营收约1.59亿元
招募说明书显示，临沂万象汇位于临沂市兰山区沂蒙路159号，东临沂蒙路、南临开阳路、西临八一路、北临启阳路，地处兰山区主城区核心区位，毗邻区政府，属于“城市级人民广场商圈”。
项目于2017年开工，2019年竣工并投入运营，总建筑面积约17.21万平方米，其中商业建筑面积约10.76万平方米，可租赁面积约6.34万平方米。
华润方面在招募说明书中表示，临沂万象汇定位中高端家庭消费（883434）、首店经济与体验式商业，区域内传统商业以早期大众化百货为主，项目“填补新型购物中心市场空白，凭借品牌层级与体验创新形成显著稀缺优势，已成为城市多中心商业格局下的核心标杆”。
经营数据方面，项目近年来保持增长态势。
经济导报记者注意到，2023年至2025年，临沂万象汇营业收入分别为1.41亿元、1.49亿元和1.59亿元；净利润分别为2378.94万元、3030.53万元和3554.98万元，连续三年增长；运营净收益(NOI)分别为8231.19万元、9175.02万元和9881.93万元。
出租率方面，截至2025年末，项目期末出租率99.27%，加权平均出租率98.61%，租金收缴率连续三年保持100%。同期合同租金单价升至155.82元/平方米/月，月租金坪效达到139.43元/平方米/月。
根据招募说明书，本次华夏华润置地（HK1109）商业REIT预计募集规模约54.05亿元，底层资产包括南通万象城和临沂万象汇。
其中，临沂万象汇采用收益法评估，估值约15.5亿元，评估增值率147.29%，预测现金流年复合增长率2.81%。
