自首批产品上市以来，沪市公募REITs已平稳运行五年有余。五年来，上交所公募REITs市场在探索中成长、在创新中前行，不仅构建起金融资本与实体经济的高效连接，更在盘活存量资产、服务国家战略中持续发力。《经济参考报》记者从上交所获悉，截至2026年6月，沪市已上市公募REITs达到59单，总市值突破1600亿元，累计分红约240亿元，稳居亚洲前列。随着首批商业不动产REITs平稳落地，一个多层次、广覆盖的REITs市场体系加速成型，实现了从“试点破冰”到“生态繁荣”的跨越。
市场运行：资产多元与资金集聚共振
沪市公募REITs五年来的稳健发展，离不开资产端与资金端的协同发力。从资产结构看，市场已形成涵盖高速公路（884154）、产业园区、能源（850101）、保租房及商业不动产等多元业态的格局，59单上市产品持有超130处不动产项目，覆盖全国20多个省、自治区、直辖市，40%以上位于一线城市，跨区域资源配置能力显著。参与主体从央国企延伸至民企、外资，呈现“主体多元、资产多样”的活力态势。
业绩表现彰显穿越周期（883436）的能力。五年来，沪市REITs整体业绩完成度超95%，租赁（WLFC）住房、消费（883434）、能源（850101）等行业更是长期稳定在100%，印证了其作为独立大类资产的稳定现金流特征。底层资产在市场化定价机制下实现保值增值，平均增值率超60%，为投资者提供了坚实回报基础。
资金端制度红利持续释放，进一步凸显配置价值。2026年6月，4只中证REITs全收益指数基金获批，将于7月发售，为市场注入增量资金。当前，公募REITs整体分派率超6%，其中产权类约4.6%、经营权类约8.5%，在“估值筑底、增量蓄势”的关键期，正成为各类资金重点关注的配置标的，长期投资价值愈发凸显。
多方共赢：激活存量与赋能转型的生态闭环
对于地方政府而言，公募REITs已成为盘活存量资产的“金钥匙”。通过推动优质资产上市，地方政府打通了“存量资产-增量投资”的循环通道，沪市原始权益人累计净回收资金超600亿元，90%以上用于新不动产项目投资，形成“以存量带增量”的良性循环。同时，国有资产借助公开透明的市场定价机制，实现从“账面价值”向“市场化价值”的转变，倒逼地方国企提升精细化运营水平，推动国有资产保值增值。
原始权益人则经历了从“融资通道”到“精益运营”的深刻蜕变。五年来，14单沪市REITs进入实质性扩募阶段，8单已完成上市，扩募资产涵盖“光伏+水电”“研办+厂房”等创新类型，首单配售项目成功落地。90%以上的原始权益人通过发行或扩募降低了资产负债率，部分降幅超10%，财务结构显著优化。更重要的是，企业将REITs管理提升至集团战略高度，超半数项目设立REITs首席运营官(ROO)，并落实激励到个人的机制，从根本上激发资产运营内生动力，推动从重资产累积向轻资产运营转型。
投资者群体也在共享发展红利中实现资产优化配置。公募REITs填补了资本市场“中等风险、中等收益”产品空白，凭借与股债差异化的风险收益特征，正逐步成为各类中长期资金优化资产配置、获取稳健回报的“压舱石”。五年来，沪市公募REITs累计实际分红金额约240亿元，通过持续的分红回报与相对稳健的价格表现，赢得了投资者的信任。记者了解到，上交所推动的常态化业绩说明会、投资者开放日等活动，2025年举办近百次，平均在线观看数万人次，搭建起双向信任桥梁。主动自愿披露机制的完善，如高速公路（884154）月度数据、大租户续租情况等高频信息，进一步提升透明度，为投资者决策提供充分支撑。
管理人转型：锻造“融投管退”全链条能力
基金管理人在REITs业务中完成了从传统财务投资到深度主动管理的转型，能力边界持续拓展。为适应不动产运营管理需求，头部机构早在试点阶段就组建专业团队，如今已形成人员充足、能力过硬的REITs业务部门，培养了既懂不动产运营、又通资本运作的复合型人才。
治理模式创新是管理人能力升级的重要体现。约四成沪市REITs设立运营管理咨询委员会，借力产业方经验辅助关键决策，有效提升底层资产运营效能与抗风险能力。通过与原始权益人磨合激励约束机制，管理人不断强化“融投管退”全链条闭环，向综合性不动产资产管理平台转型，为市场高质量发展提供专业支撑。
站在五周年新起点，沪市公募REITs正迈向“首发扩募与主动运营并重、规模扩张与质效提升齐驱”的新阶段。市场人士表示，随着制度供给深化与市场生态完善，公募REITs将继续盘活万亿存量资产，连接金融资本与实体经济，在推动产业升级、助力金融强国建设中展现更深远的战略价值。
