2026年06月16日，中金公司（HK3908）发表了一篇基金行业的研究报告，报告指出，中国公募REITs市场进入双轮驱动时代，生态构建加速，需突破流动性瓶颈。
报告摘要如下：
行业近况
适逢中国公募REITs首批上市五周年，我们于本篇报告全面、系统梳理和总结我国公募REITs市场五年发展脉络及投资框架，愿与市场各方持续推动中国公募REITs市场建设。
评论
顶层设计先行护航，常态化发行与资产扩容双轮驱动。过去五年，中国REITs市场政策演进呈梯次推进特征。资产范围不断突破，从传统基础设施全面拓展至商业不动产等万亿级存量领域，市场步入“基础设施+商业不动产”双轮驱动时代。同时，“首发+扩募”机制的打通，使REITs真正成为具备内生与外延双向驱动力的资产上市平台。
一级市场万亿蓝海初步显现，底层资产展现出抗周期（883436）韧性与结构性分化。截至2026年5月末，我国公募REITs总市值已突破2,000亿元，原始权益人呈现出国资为主、民企与外资加速入局的多元格局。底层资产经营业绩兑现角度，全市场可供分配完成度整体较高，其中保租房与消费（883434）REITs业绩兑现度高、抗周期（883436）韧性突出；而产业园与仓储物流受供需博弈影响正经历深度调整，经营权资产则受外部宏观及偶发因素扰动，板块表现持续分化。
二级市场历经周期（883436）起伏逐步回归理性定价，估值分层加剧；一级投资策略难度低于二级。公募REITs二级走势经历了资金驱动的升温、震荡寻底与理性回归三个阶段。市场对基本面更确定的板块赋予了更低的风险溢价，细分板块的市场表现与估值呈现分化。在“总量尚可、结构恶化、分层加剧”的流动性特征及机构同质化博弈下，战配与网下打新仍是机构参与的主流方式。
多层次生态加速构建，突破二级市场流动性瓶颈是现阶段高质量发展的核心破局点。伴随产业链延伸，机构间REITs迎来规模爆发，公募前端的资产孵化与退出通道日益通畅。面对当前一二级分化与机构行为同质化等痛点，亟需从扩大有效自由流通盘、纵深推进指数化与ETF投资矩阵、健全做市商生态以及提升信披透明度等四大维度进行系统性优化，夯实公募REITs配置价值。
风险
市场制度建设不及预期；资产运营不及预期；长端利率上行。
