在上海黄浦区世博会城市最佳实践区，鼎保大厦与鼎博大厦并立而驻。作为全国首批、上海首单商业不动产REIT，汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金（以下简称“汇添富上海地产商业REIT”）的底层资产正是这两栋甲级写字楼，该产品也是目前全市场唯一一单底层资产落地于上海黄浦区的公募REIT。
该项目原始权益人为上海地产集团旗下世博发展集团，基金管理人为汇添富基金，财务顾问为国泰海通（HK2611）证券。在业内看来，这一产品所输出的价值，不仅是两栋甲级写字楼的长期租金回报，更是这片土地所承载的历史传承底蕴、国家战略赋能、核心区位优势的三重红利。
历史传承底蕴，赋予了资产难以复制的文化厚度。这片土地承接了百年工业文明的土地基因。从江南制造局到新中国轻工业重镇，半个多世纪的机器轰鸣声在这里回荡，镌刻着上海从近代工业摇篮向全球城市转型的密码。工业遗存改造的建筑肌理、世博场馆的景观记忆、滨江步道的城市客厅氛围，共同构成了高端租户选址时的“软性壁垒”。这种在核心区位上叠加百年积淀所形成的文化厚度，为资产增添了独特的辨识度，以及任何新建商务区难以复制的历史韵味。
国家战略赋能，依托“世博会”带来了城市界面的全面革新。2010年上海世博会给区域带来了全新的发展契机。城市界面彻底革新，地下管网（885692）全面升级，滨江公共空间贯通开放，国际化配套一步到位，持续释放高规格基础设施和成片开发空间所带来的红利。
核心区位优势，与卓越全球城市的澎湃动力并肩前行。2016年，该项目所处的世博滨江片区，被明确定位于“打造具有世界水准的中央公共活动区（CAZ）”的核心承载区。黄浦区是上海唯一一个全域被纳入CAZ范围的行政区，堪称“核心中的核心”。而世博滨江区域，更是黄浦区当下倾力打造的中央科创区，正快速崛起为CAZ板块内最具爆发力的价值高地。鼎保、鼎博双厦坐拥“CAZ核心区+中央科创区”双重战略区位，与陆家嘴（600663）共同构筑上海全球城市功能主中心，共享顶级交通网络、公共服务与滨水生态。
从塔吊林立到世博盛会，再到被纳入上海全球城市核心功能的CAZ版图，这片土地的每一寸，都在印证上海的城市雄心与资产的长期价值。截至2025年末，鼎保大厦、鼎博大厦均已进入成熟稳定运营期，出租率保持高位。重要租户涵盖华东设计院、上海票据交易所、上海数据集团、世博科创等央国企及国家级金融基础设施机构，租约期限长，现金流可预期，充分彰显底层资产的优质属性，为基金稳定收益提供坚实支撑。
汇添富上海地产商业REIT的推出，为各类投资者提供了分享上海核心商业不动产价值的标准化投资工具。作为全国首批、上海首单商业不动产REIT，该项目为全国商业不动产REITs试点提供了可复制、可推广的“上海经验”。它不仅是金融服务实体经济质效提升的重要里程碑，也为投资者参与上海世界级CAZ核心资产的成长开辟了新路径。
风险提示：基金有风险，投资须谨慎。1、不动产基金采用“公募基金+资产支持证券”的产品结构。本基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，其预期风险和收益高于债券型基金和货币市场基金，低于股票型基金，属于中风险（R3）产品，适合经客户风险承受等级测评后结果为平衡型（C3）及以上的投资者，客户-产品风险等级匹配规则详见汇添富官网。投资者在投资本基金之前，请仔细阅读本基金的《基金合同》、《招募说明书》和《产品资料概要》等基金法律文件，充分认识本基金的风险收益特征和产品特性，认真考虑本基金存在的各项风险因素，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策，独立承担投资风险。2、本基金为不动产基金，大部分资产投资于不动产项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，不动产项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起本基金价格波动，甚至存在不动产项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。3、本基金在不动产之外投资固定收益资产，可能面临信用风险、利率风险、收益率曲线风险、利差风险、供需风险和购买力风险。4、本基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。
本基金固定管理费为0.20%/年，固定管理费包括基金管理人管理费和计划管理人管理费。本基金托管费为0.01%/年。本基金运营服务费包括基本运营管理费和浮动运营管理费。基本运营管理费（含税）=项目公司运营收入（含税）×5%；浮动运营管理费（含税）=（实际运营净收益X-目标运营净收益A）×N%，其中：目标运营净收益A/实际运营净收益X大于110%或小于90%时，N为15%；目标运营净收益A/实际运营净收益X大于等于90%且小于等于110%时，N为10%。产品销售费用收取标准将根据法律法规及监管政策适时调整，以届时管理人公告为准。
