今年以来，我国公募REITs(不动产投资信托基金)市场整体呈现扩募做优存量、首发拓宽边界的良好发展态势。近期，市场动作频频：一方面，保障性租赁住房REITs扩募再添新例；另一方面，各类“首单”创新项目接连亮相，市场步入“首发+扩募”双轮驱动的常态化新阶段。
公募REITs扩募工作持续落地见效，市场存量资产盘活效能持续释放。昨日，中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金(以下简称“中金厦门安居REIT”)扩募份额在上交所上市。该基金是全国首批保障性租赁住房REITs之一，首发募集资金为13亿元，底层资产为位于厦门市集美区的园博公寓、珩琦公寓，共计4665套房源。本次扩募募集资金约7.887亿元，扩募购入资产为厦门安居集团有限公司持有的林边公寓保障性租赁住房项目、仁和公寓公共租赁住房项目，扩募后该基金底层资产总建筑面积近30万平方米，房源总量超7300套。
业内人士认为，本次扩募的成功落地，打通了“建设—运营—盘活—再投资—再盘活”的全生命周期（883436）链条，为保障性住房行业提供了可复制、可推广的“厦门经验”，为国有企业盘活存量资产、扩大有效投资提供了示范样板，也为公募REITs市场在保障性租赁住房领域的持续扩容注入新的实践动能。
中金基金相关负责人对《证券日报》记者表示：“中金厦门安居REIT的成功扩募，是公募REITs盘活存量资产、撬动有效投资的最佳印证，充分体现了市场对项目底层资产质量、持续运营能力的高度认可。未来，中金基金将继续做好基金存续期管理和扩募资产运营，力求为投资者创造持续、稳定的长期回报。”
谈及扩募对公募REITs单品成长的核心价值，中信证券（600030）首席经济学家明明在接受《证券日报》记者采访时表示：“从海外成熟公募REITs市场的发展经验来看，常态化扩募是行业成熟发展的核心特征。对于REITs产品本身而言，通过持续购入优质资产，REITs不仅能实现规模扩容，还能优化底层资产组合，在分散风险的同时提升现金分派率，为投资者带来潜在收益提升。”
近年来，监管部门持续优化扩募机制、精简业务流程，持续为市场扩容注入政策动能。目前，公募REITs扩募申报间隔时间已由1年大幅缩短至6个月，审核反馈用时从30个工作日压缩至20个工作日，扩募业务流程实现系统化简化。
政策红利加持下，市场扩募活力持续释放。就在稍早前的5月15日，招商蛇口（001979）发布的2026年第一次临时股东会决议公告显示，会议审议并通过了关于开展博时蛇口产园REIT第二次扩募并新购入不动产项目的议案。若本次扩募顺利落地，该基金将成为国内市场首单完成两次扩募的公募REITs。
在扩募工作稳步推进的同时，公募REITs的资产版图边界也在不断拓展，“首单”矩阵持续扩容、亮点频现。例如，5月12日，长城华能燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金、华夏华润电力（HK0836）燃煤发电封闭式基础设施证券投资基金集体申报，标志着煤电资产纳入公募REITs版图；4月29日，全国首单“城市更新+科技创新”资产组合REITs——创金合信北京国资公司封闭式商业不动产证券投资基金，就深交所审核问询意见进行了答复。
明明认为，当前我国公募REITs已进入常态化发行阶段，市场优质存量资产盘活需求旺盛，一方面，二级市场面临优质资产供给相对紧缺的现状；另一方面，各类原始权益人需要通过资产证券化盘活存量、降低资产负债率、撬动新增有效投资。多重因素共同推动公募REITs底层资产类型持续丰富、覆盖领域持续延伸。
结合证券交易所公开挂网项目信息，以及相关政策导向，明明表示：“公募REITs资产扩容趋势将延续，后续港口、火电（884146）、酒店等多类型优质存量资产有望陆续亮相。”
