2026年05月25日，平安证券发表了一篇基金行业的研究报告，报告指出，26Q1REITs整体业绩稳健，但估值和供需对行情影响更强。
报告摘要如下：
26Q1REITs多数板块收入稳中有增。REITs整体收入同比增长5%，剔除扩募扰动后收入同比增速为-3%，仍处磨底阶段。全市场营业收入完成度达102%，多数板块边际提升，整体业绩表现稳健；可供分配金额完成度96%，板块间分化较大。
周期（883436）板块：产业园与仓储物流压力仍大。产业园板块面临续约重定价、收缴率季节性回落的双重压力，26Q1租金与出租率环比平均分别下降2%和2pct；26Q1仓储物流租金、出租率环比下滑0%、1pct，略好于产业园。交通收入延续25Q4以来的同比正增，财务完成度高。
稳定板块：消费（883434）板块延续高景气，除华安百联外收入同比均上涨，华夏首创奥莱、嘉实物美等个券收入环比增幅明显。保障房保持稳健，板块收入完成度、可供分配金额完成度均达标，但个别个券出租率有小幅下滑。新型基础设施运行平稳，南方万国REIT可供分配金额完成度暂时偏低。能源（850101）板块可供分配金额完成度仅71%，可能与国补集中下半年回款有关。
其他公用事业：银华绍兴原水受应急保障影响业绩大幅下滑，其余项目运行平稳。
季报后行情更多受估值、供需压制，指数基金有望带来新一轮上涨。除产业园、仓储物流外，26Q1季报数据不弱，但亦无明显亮点，估值、供需对行情影响更强。季报之后REITs板块、个券普遍下跌。26Q1季报发布之后截至5月18日，中证REITs全收益指数下跌3.80%。一是无风险收益率止跌、风险偏好提升，红利类资产估值下行；二是首批4单商业不动产REITs宣布询价，发售进度较快，造成一定供给压力。5月18日，4家基金公司集中上报中证REITs全收益指数产品，利好落地，一方面为投资者提供了新型投资工具、为REITs市场引入增量资金，另一方面也能提升个券的流动性，从而提升REITs这一品种的整体配置价值。
参考23年REITs纳入FOF基金、社保基金投资范围的经验，可能带来时长约两周、幅度约5%-11%的指数上涨。操作策略上，指数基金利好行情之后，需关注供给压力、无风险收益率波动。择券上，产业园、仓储物流逆风，暂不建议参与；消费（883434）、新型基础设施、保障房可能相对稳健，但要关注商业不动产对消费（883434）板块可能产生的虹吸作用。
风险提示：货币政策转向，REITs业绩超预期恶化，数据代表性受加权方式干扰。
