2026年05月25日，中金公司（HK3908）发表了一篇基金行业的研究报告，报告指出，REITs市场反弹，指数基金申报及商业不动产发行推动板块分化。
报告摘要如下：
行业动态
行业近况
本周（2026年5月18日至5月22日）中证REITs全收益指数上涨1.46%，价格指数上涨1.19%。全市场总市值收于2212亿元，环比+0.77%。
评论
5月18日首批4只REITs指数基金申报至证监会，市场应声反弹。本周产权REITs流通市值加权总回报为+0.44%，华夏基金华润有巢REIT领涨5.49%。经营权REITs流通市值加权总回报+2.38%，华夏中国交建（601800）REIT领涨7.11%。分板块来看，本周各板块总回报指数涨跌幅分别为+2.74%（高速公路（884154））、+2.22%（保租房）、+1.93%（能源（850101））、+1.38%（消费（883434））、+1.17%（市政环保）、-0.02%（数据中心）、-0.63%（仓储物流）、-0.81%（产业园），我们认为高速公路（884154）和能源（850101）板块主要受益于部分标的单体市值权重较高，投资者博弈指数基金出台后的指数成分需求利好，而保租房板块主要受益于近期利率表现较为强势。
首批4单商业不动产REITs发布发售公告。按发售公告披露的发行价计算，上海地产、首农、砂之船、唯品会（VIPS）为原始权益人的这4单商业不动产REITs分别募集40.92、30.13、55.31、76.96亿元，发行溢价率分别为6.31%、9.96%、10.00%、9.96%，按招募书预计可供分配金额计算的2026年度预计分派率分别为4.47%、5.65%、4.96%、4.40%。
关注成交活跃度变化及大小市值分化。本周日均成交额6.73亿元，环比+38%，关注后续成交量能变化以助判断本轮反弹的延续性。本周流通市值排名前50%的REITs平均上涨1.53%，显著高于后50%的REITs的均值0.05%，我们提示关注：1）总市值较大但流通市值相对较小的REITs解禁后流通市值可能变大，指数成分权重可能上升；2）非指数成分REIT在上市满3个月或日均成交金额改善后可能被纳入指数成分；3）部分大权重REITs本周仍收跌，说明标的择选仍需结合项目基本面情况。
估值与建议
后续关注：新发项目情况；政策变化；利率波动。
风险
项目运营业绩不及预期；政策不及预期；市场波动超预期。
