近日，建设银行（601939）、万科A、金风科技（002202）、电子城（600658）等头部企业，相继宣布主动撤回或终止公募REITs的发行申请。

　　中国证券报记者了解到，近期多个公募REITs的“战略性撤退”，或是监管新规落地、市场环境变化及企业自身战略调整共同作用的结果，也预示着公募REITs市场正从“扩容提速”转向更加注重资产质量、估值逻辑深度重构的新发展阶段。

　　多家公司撤回REITs申报

　　1月23日，建设银行公告称，前期，该行附属公司建信住房作为原始权益人，以建信住房持有的保障性租赁住房项目申报发行公募REITs。该项目于2024年3月获中国证券监督管理委员会和上海证券交易所受理。为进一步整合项目资源，优化运营管理，该项目的基金管理人和专项计划管理人主动申请撤回申报材料。截至2026年1月23日，该项目已终止申报审核流程。

　　图片来源：建设银行公告

　　建设银行表示，本次终止申报审核，不会对该行的经营活动和财务状况产生不利影响。

　　记者就该项目终止的原因、未来发展规划等问题向建设银行发函采访。截至记者发稿，该行未予以明确回应。记者注意到，此次公募REITs撤回或正处于建信住房经营发展的关键阶段，建设银行业绩报告中披露，建信住房2025年上半年净亏损2.21亿元，2024年净亏损2.47亿元。

　　万科A也于1月23日发布公告称，经综合考虑外部客观环境、市场环境等多种因素，并经相关各方充分沟通和审慎论证分析，申请撤回华夏万纬仓储物流REIT申请文件，该项目申报流程已经终止。据了解，该REIT底层资产涵盖万纬物流在佛山、绍兴、湖州三地的物流仓储项目，首次发售拟募集资金约11.59亿元。

　　更早之前，金风科技发布公告表示，拟终止建信金风新能源REIT的申报发行工作；电子城也公告称，为切实维护投资人利益，进一步提高项目经营稳定性，申请撤回创金合信电子城产业园REIT的项目申报，后续择机继续推进申报工作。

　　多重因素影响

　　一家头部基金公司的分析师向记者表示，近期多个公募REITs的撤回或终止，或是监管新规落地、市场环境变化及企业自身战略调整共同作用的结果。这也预示着公募REITs市场将从“扩容提速”转向“提质增效”的新阶段。

　　天风证券（601162）分析称，近期部分REITs项目的“战略性撤退”，与沪深交易所近期发布的新版“审核程序指引”密切相关。这一去年年底落地的新规，首次明确了公募REITs审核可能“暂停”或“彻底终止”的具体情形，进一步完善了项目从申报到上市的制度链条。

　　2025年12月31日，证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》，强调推动REITs市场高质量发展，完善REITs申报注册制度机制，加强监管与风险防范。

　　同日，沪深交易所同步发布了公募REITs的规则适用指引第4号——审核程序（试行），其中明确了终止审核的具体情形，例如，申请文件、信息披露文件内容存在明显瑕疵；申请文件被认定存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；管理人主动要求撤回申请等。

　　银行业助力构建住房生态

　　“未来，投资者将对REITs项目的底层资产质量和现金流稳定性提出更高要求，监管部门对底层资产权属、合规性、盈利可持续性审查将进一步强化，市场对REITs估值逻辑也可能从资产增值向现金流折现转变，高估值项目或在询价中遇冷。”一位证券公司银行业资深分析师告诉记者。

　　就银行业而言，上述资深分析师表示，近年来，政策驱动叠加房贷需求疲软、银行信贷结构亟待优化的需求，不少银行探索住房租赁业务。整体来看，目前银行参与住房租赁市场的方式仍以信贷业务为主，对公募REITs探索较少，未来在政策导向下仍有较大可行空间。

　　他也坦言，银行在住房租赁市场的整体业务开展情况并不理想，呈现出散、小、慢等特征。

　　业内人士建议，未来，银行可围绕住房生态，做精做优金融服务，推动房地产新模式的构建和房地产市场的平稳发展；支持新建、改建和运营长期租赁住房，盘活存量房屋，积极支持保障性住房贷款业务。