商业不动产与基础设施REITs新规并进
2026年01月16日，平安证券发表了一篇基金行业的研究报告，报告指出，新规推动商业不动产与基础设施REITs并行发展，优化供需政策。
报告摘要如下： 平安观点
2025年12月31日，证监会、交易所推出一系列公募REITs管理办法（以下简称“新规”），为REITs市场体系建设提供方向，并将商业不动产纳入监管体系。自此，我国REITs市场进入“商业不动产+基础设施”并行发展的新阶段。
市场框架方面，供给端扩容扩围、提高审批效率，需求端推动中长期资金入市。供给端，一是将商业不动产纳入公募REITs体系，形成“商业不动产+基础设施”并行发展格局。二是放宽扩募限制，将再次购入资产的时间间隔从12个月缩至6个月，取消运营业绩限制性要求，市场有望通过扩募、合并等方式出现一批“大而优”的龙头REITs产品。三是提升监管审批效率。需求端，重点引导中长期资金入市，研究探索REITsETF，加大力度引导保险资金、社保基金、年金基金等各类中长期资金入市。
商业不动产的业态包括商业综合体、商业零售、办公、酒店四个试点行业，与基础设施有一定重叠。现阶段，商业不动产与基础设施的核心差异，可能在于上市审批链更短。商业不动产或给公募REITs市场带来三个主要变化：1）为市场提供高分派率优质资产；2）与基础设施相比，商业不动产的业绩、价格整体上波动可能更大，与经济周期的景气度关联可能更高；3）商业不动产强调灵活，REITs基金通过增加资产持有数量、池内资产差异性分散风险。
新规在一级发售方面还有三个主要变动。1）交易所明确了一级发售项目的收益率要求，产权类分派率不低于“10Y国债+150BP”、经营权IRR不低于“10Y国债+300BP”。2）推出高价剔除机制，引导市场理性定价。3）鼓励战配发售向保险公司、长期高分红资管产品、产业投资方等配置型投资者倾斜，或是为减轻解禁之后的集中卖出压力。
REITs涨幅对政策的反应基本合理，后市预计震荡。新规同时涉及供、需两端，参考2024年证监会4号文、发改委1014号文的经验，供需两端的政策对REITs行情都有推升作用；2026年1月REITs新增解禁压力下降，也为REITs价格企稳提供了相对稳定的环境。不过，当前REITs估值高于前两轮政策时点、2025年四季度解禁卖出压力或持续释放，削弱了政策对行情的提振程度，截至2026年1月8日，REITs较新规前上涨2%，涨幅基本合理。择券上，第一，关注解禁带来的优质标的买入机会；第二，关注新型基础设施；第三，关注一级发售估值顶部约束对一二级价差的支撑作用。
风险提示：风险偏好及无风险收益率超预期变化；REITs经营业绩超预期变化；机构REITs投资政策的突发变化。
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