上证报中国证券网讯（记者 丁鹏）近日，中国证监会正式发布《关于推出商业不动产投资信托基金（REITs）试点的公告》并向社会公开征求意见，国家发展改革委同步更新的2025年版项目范围清单中，首次将符合条件的商业办公、酒店等商业不动产项目纳入申报范围。业内专家表示，试点正式启动后或为万亿规模的商业地产存量市场提供标准化退出渠道，商业地产公司也将迎来转型机遇。

　　商业不动产REITs是指通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金。从全球成熟市场发展经验来看，商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业不动产是REITs产品重要的底层资产。

　　“商业不动产REITs的推出，与房地产发展新模式紧密相连。在当前房地产市场调整背景下，行业正从高杠杆、高周转、高负债的开发模式向‘投融管退’的资产精细化运营管理模式转变。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示。

　　三重利好破解行业发展瓶颈

　　众和昆仑 (北京) 资产管理有限公司董事长柏文喜认为，对商业地产公司而言，商业不动产REITs将直接为企业带来三重利好。

　　一是打通商业地产长期存在的“投融管退”的闭环难题。成熟的商场、购物中心可通过发行REITs一次性回笼资本金，净资产负债率平均或可下降5到10个百分点。

　　二是企业以轻资产模式落地，利润结构由“开发”转向“资管”。企业以商管公司身份继续运营资产，收取基本管理费和超额分成，毛利率或可由传统开发的15%到20%提升至30%以上。

　　三是估值体系重构，资本市场给予现金流溢价。优质商业资产按“租金资本化”估值，隐含Cap Rate 4.5%至5.5%，通常高于重资产账面PB0.5-0.8倍的水平，估值提升空间20%至40%。

　　国内某商业上市公司相关人士也表示，REITs可以助力企业通过盘活存量资产促进新增项目投资，构建灵活高效的“轻重分离”资本运作平台，商业地产公司也可充分利用权益回笼资金，持续优化资产结构。

　　业内分析人士指出，商业不动产REITs的推出将推动商业地产公司加速从“开发依赖”向“资管驱动”的转型。

　　严跃进认为，这种估值逻辑的转变，本质上是资本市场对稳定现金流资产的溢价认可，为行业树立了新的价值标杆。

　　提前布局抢占“投融管退”转型先机

　　“不要把REITs简单当做一个融资工具，而要把它视为不动产行业第二次‘房改’的支点。”柏文喜表示。

　　分析人士指出，推动商业不动产REITs试点，有助于房企轻重分离，加速发展模式转型。一是有助于盘活存量商业不动产，增加房企商业资产变现及退出渠道；二是打通商业不动产投融管退全链条，加速房企由“三高”开发模式向资产运营管理模式转型；三是利于推动商业地产企业轻重分离，实现投资、开发与运营的分离，帮助商管企业扩大在管规模。

　　机遇背后，商业不动产REITs也设置了严格的准入与运营要求，考验企业的综合实力。柏文喜分析称，资产准入门槛将成为首要筛选机制。从部分公开资料来看，商业不动产REITs项目申报或需出租率不低于90%，大量中小项目将面临准入壁垒。

　　同时，原始权益人不得从事商品住宅开发业务，需设立独立法人SPV并实现“人、财、物”三分离，这一要求将倒逼综合性房企进行业务拆分，专注商业运营的专业平台将获得更多发展机会。此外，商业地产运营容错率降低，主动管理能力将成为企业核心竞争力。

　　柏文喜建议，商业地产企业可采用“先体检再上市”模式，以REITs尽调标准反向优化项目指标，对不符合要求的资产及时改造或剥离。对于暂未达标的潜力项目，引入Pre-REITs基金进行1到2年培育成为有效路径，可大幅降低发行失败风险。