【大河财立方 记者 孙凯杰】公募REITs或将迎来新面孔。

　　近日，中国证监会研究起草了《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》（以下简称公告），向社会公开征求意见。这意味着公告一旦正式实施，A股市场上的不动产投资信托基金（以下简称REITs）又将纳入新类别产品。

　　2025年修订版REITs清单，加入两个新类别

　　公告明确，商业不动产投资信托基金，是指通过投资于商业不动产资产支持证券以取得商业不动产的所有权或者经营权利，运营管理商业不动产以获取租金、收费等稳定现金流并将主要收益分配给基金份额持有人的封闭式公开募集证券投资基金。

　　与此同时，在国家发展改革委最新发布的《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》中，商业办公设施、城市更新设施两个新类别也首次被纳入其中，类别由之前的13类扩容至15类。

　　国家发展改革委政策研究室副主任、（委）新闻发言人李超在新闻发布会上表示，近期国家发展改革委正在积极推动基础设施REITs进一步扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等更多行业领域和资产类型。

　　华北一名资深公募人士吴华（化名）向大河财立方记者解读称，公告的发布，标志着国内REITs市场即将正式把传统商办资产类型纳入底层资产范畴。从全球成熟REITs市场来看，商业不动产REITs的底层资产包括了商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等，是REITs市场的重要组成部分。

　　他表示，我国商业不动产资产存量规模庞大，商业不动产REITs的推出一方面能够充分发挥REITs盘活存量资产、拓宽权益融资渠道、服务实体经济功能，另一方面也能够丰富国内REITs市场的资产类型，匹配不同类型投资者的风险收益偏好，进一步推动国内REITs市场有效扩容。

　　商业不动产REITs与消费基础设施REITs，区别在哪？

　　今年以来，REITs二级市场表现较好的类别，当属消费基础设施。包括华夏首创奥莱REIT、华夏金茂商业REIT在内的多只产品年内涨幅明显。

　　中证REITs全收益指数近三年走势曲线

　　不过，不少投资者也提出了新的疑问：“存量的消费基础设施REITs，从名字看起来就是商业项目，与本次新纳入的商业不动产REITs，有什么不同？”

　　吴华介绍，目前存量的消费基础设施REITs底层资产包括了购物中心、百货商场、农贸市场、奥特莱斯业态，商业不动产REITs进一步扩展至传统商办资产类型，包括商业综合体、写字楼、酒店等，进一步拓宽了底层资产范畴。今年以来，已发行的消费基础设施REITs从底层资产运营基本面到二级市场表现较为稳健，作为以管理能力为核心的资产类别，一定程度上体现了已上市消费基础设施底层资产质量和运营管理能力加成带来的资产业绩韧性。

　　不过，吴华也提到，虽然资产类别进一步拓宽，但是同目前的消费基础设施REITs一样，商业不动产REITs也需要关注底层资产产生持续、稳定现金流的能力，资产质量仍是市场和投资者的重点关注，专业的运营能力有望成为产品的核心竞争力。从目前市场情况来看，不同位置、不同运营方的商业不动产项目，资产的经营表现可能也会有很大分化，预计商业不动产REITs仍会严把资产质量，试点初期重点关注核心城市核心商圈、具有稳定出租率和租金收入的商业不动产物业，关注底层资产质量和运营能力的核心逻辑仍然保持不变。

　　自2020年REITs正式开始运作以来，国家发展改革委会同证监会，持续推动基础设施REITs市场扩围扩容。目前，发行范围已涵盖了12大行业的52个资产类型，其中10个行业领域的18个资产类型已经实现了首单发行上市。