近日，国家发展改革委办公厅印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》（以下简称《行业范围清单（2025年版）》），首次将体育场馆、商旅文体健商业综合体、四星级及以上酒店、商业办公设施、城市更新设施等优质资产类别纳入范围，基础设施REITs项目行业范围实现重大突破，资产图谱正系统性地丰富完善。

　　“基础设施REITs的本次扩围，不仅体现了我国经济转型升级的内在需求，也是人民群众对美好生活向往的具象表达。”中国国际工程咨询有限公司资本业务创新咨询中心主任、研究员徐成彬认为，随着资产类型多元化、市场机制成熟化、投资者结构优化，我国公募REITs市场将在定价效率、流动性管理和价值发现方面实现更大突破。

　　从供给侧深度激发消费潜力

　　基础设施REITs自2020年启动以来，市场持续扩围扩容。在工作开展初期，仓储物流、收费公路、市政设施、产业园区等纳入发行范围。后续，在上述基础上又逐步增加了清洁能源、数据中心、保障性租赁住房、水利设施、文化旅游、消费基础设施等行业领域和资产类型。目前，发行范围已涵盖了12大行业的52个资产类型，其中10个行业领域的18个资产类型已经实现了首单发行上市。

　　此前，国家发展改革委政策研究室副主任、新闻发言人李超在国家发展改革委举行的新闻发布会上提到，国家发展改革委正在积极推动基础设施REITs进一步扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等更多行业领域和资产类型。

　　《行业范围清单（2025年版）》在消费基础设施领域的内涵拓展尤为引人瞩目。徐成彬表示，这标志着中国REITs对消费基础设施的理解，已从单纯的商品购买场所，升级至提供高品质生活与服务体验的空间。

　　消费已连续多年稳居我国经济增长的首要拉动力地位。《国务院办公厅关于释放体育消费潜力进一步推进体育产业高质量发展的意见》要求，加大金融支持力度，明确“支持符合条件的体育企业上市和再融资、发行债券、资产证券化”。

　　《行业范围清单（2025年版）》正是对释放体育消费潜力的精准响应。徐成彬表示，体育场馆纳入基础资产范围，有力支持了全民健身国家战略，拓展了体育消费新空间。商旅文体健融合的商业综合体通过沉浸式消费体验，将商业、旅游、文化、体育、健康等要素深度融合，打造多维互动场景，满足人民群众对高品质、多样化生活服务的新期待。

　　四星级及以上酒店作为现代服务业和消费升级的代表，是商务与旅游消费的重要载体。徐成彬表示，《行业范围清单（2025年版）》将四星级及以上酒店纳入REITs资产范围，旨在通过市场化机制推动消费供给端提质增效，激励运营者持续创新优化，为消费者带来更丰富、更优质的产品与服务，从供给侧深度激发消费潜力。

　　首次允许独立商业办公设施发行REITs

　　从国际视野看，商业不动产是全球REITs市场的中流砥柱。《行业范围清单（2025年版）》首次将商业办公设施作为独立资产大类纳入REITs范围，支持超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇项目发行REITs。在业内专家看来，这既是对国际REITs市场发展规律的尊重，更是基于中国国情的审慎决策。

　　办公楼、购物中心、酒店等是境外成熟REITs市场中最常见、规模最大的资产类别。徐成彬表示，《行业范围清单（2025年版）》首次允许独立的商业办公设施发行REITs，标志着我国REITs在资产类型上正逐步与国际主流市场接轨，有利于显著扩大资产规模，吸引更广泛的投资者参与。

　　从国内现实看，此举有利于更好服务实体经济高质量发展。超大特大城市是我国集聚人口和产业的主要空间载体。业内专家表示，《行业范围清单（2025年版）》支持超大特大城市通过公募REITs盘活超甲级、甲级商务楼宇资产，能够为实体经济提供更稳定的经营场所和更优质的商务环境，引导资本流向最具经济活力的区域，服务国家城市群发展战略。

　　城市更新设施作为独立类别纳入REITs底层资产，是《行业范围清单（2025年版）》的又一创举。其涵盖老旧街区、老旧厂区更新改造项目以及多类型的城市更新综合设施，为城市更新国家战略行动提供了强有力的金融支持。

　　在徐成彬看来，城市更新项目普遍存在投资规模大、回收周期长、社会资本参与难等挑战。基础设施REITs的引入，为城市更新提供了“投资—建设—运营—退出—再投资”的良性循环模式。一是破解融资难题，为前期投入提供了可行退出路径，增强社会资本参与意愿；二是提升运营可持续性，推动项目从“重开发”转向“重运营”，确保更新后的区域长期保持活力；三是促进多元价值融合，通过市场化估值机制，充分发现并兑现这些融合资产的整体价值。