近日，国家发改委发布的《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，对基础设施REITs发行范围作了进一步拓展，商业办公设施、城市更新设施等作为独立资产类别纳入，消费（883434）基础设施资产类别中新增了体育（884258）场馆、商旅文体健等商业综合体、四星级及以上酒店。

与此同时，证监会也发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》。规划中的商业不动产REITs与扩围后的基础设施REITs共同构建中国公募REITs市场的完整体系，有利于盘活我国巨量的存量资产，改善资源配置，优化经济结构，提高经济效率。

截至2025年11月底，我国已有十大类共77只基础设施REITs产品发行上市，总募集资金规模约2200亿元。但是，与我国已经形成的规模庞大、种类丰富的存量资产相比，募集规模很小。此次拓展基础设施REITs发行范围，将有利于服务于国家重大发展战略，引导资源向提振消费（883434）、产业升级、城市更新等关键领域配置。

当前，我国正在大力促进消费（883434）并制定了一系列政策措施，尤其是支持文化、体育（884258）、旅行等服务消费（883434）。此次扩围将体育（884258）场馆、商旅文体健等商业综合体、四星级及以上酒店等基础设施包括在内，将激励运营者在供给端提质增效与创新优化，对扩大消费（883434）规模、升级消费（883434）结构、激活消费（883434）潜力具有重要推进作用。

2025年中央城市工作会议明确，以推进城市更新为重要抓手，走出一条中国特色城市现代化新路子。将老旧街区、老旧厂区等城市更新项目纳入REITs范围，有助于破解城市更新中的资金筹集难题。城市更新项目投资规模大、回收周期（883436）长，在地方财政面临压力的背景下，把城市更新项目整体纳入，将推动城市更新形成“投资—建设—运营—退出—再投资”的良性循环，也有助于引导投资主体从重开发向重运营转变，促进城市发展从增量扩张转向存量提质增效。

商业不动产投资同样也是规模大、回收期长，部分房企过度依赖债务融资。由于我国商业物业尚待建立标准化退出渠道，目前超万亿规模资产沉淀于房企及地方国资体系内。现在，部分房企债务集中到期、现金流紧张，流动性缺口显现。商业不动产流动性差，难以通过传统方式快速变现，通过REITs可以为房企提供资产退出和资金回笼的渠道，盘活存量资产、降低负债率，优化资本结构。

可以看出，REITs也承担了服务国家战略、畅通经济循环、优化资源配置等任务，但是，这也是一个高度市场化的投资行为。从存量REITs市场看，我国经济较为发达的长三角、粤港澳大湾区（885521）等地区，因为其底层资产运营能力强、现金流稳定以及未来增值潜力较高，更容易受到资金青睐。一些经济或产业相对不发达的地区，由于市场对其收益的稳定性与可持续性存在疑虑，较难吸引资金，但这些地区也恰恰需要资金盘活资产。

从资金的角度看，由于当前储蓄利率与债券收益率偏低，REITs的吸引力正在增加，因为其强制高比例分红，且目前市场上具有稳定现金流与收益的增量资产较为稀缺。因此，市场数量需求大，但对供给质量有要求，这也是当前制约REITs大规模发行的结构性因素。

因此，必须以持续提高项目运营能力为重点，优化治理结构，提升治理效能，激励各类创新，实现从“重开发”转向“精运营”，从“资产持有”到“资产运营+资本运作”的业务模式转型，提高供给质量，吸引更多社会资本，做大市场规模。