2025年11月28日，同花顺（300033）金融研究中心发表了一篇基金行业的研究报告，报告指出，宏观逆风渐退，业务优化助力业绩回升，扩展新增长曲线

报告摘要如下：
　　公司业绩：

　　2025/2026财年上半年，公司实现收益70.23亿港元，同比微降1.8%；实现物业收入净额51.78亿港元，同比下降3.4%；实现可分派总额32.83亿港元，同比下降5.6%；实现每基金单位分派126.88港仙，同比下降5.9%。

　　业绩点评：

　　中国香港的零售市场初显复苏迹象。得益于社区商业资产的优越位置及有效的资产管理策略，于2025年9月30日，领展位于中国香港的零售物业组合租用率维持在97.6%的健康水平，商户平均每月每平方尺的租金为62.1港元，相较于2025年3月31日的63.3港元轻微下跌。商户销售额同比跌幅收窄至2.1%，租售比维持在13.0%的可持续水平，续租租金调整率为负6.4%。公司紧跟市场趋势，持续优化商户组合，制定更积极的租赁策略，期内共签订超过345份新租约，租赁活动逐渐聚焦于特色餐厅、学习及兴趣班、游戏及家庭娱乐等领域，续租率约为80%。同时，公司继续积极引进中国内地知名品牌，从特色餐饮拓展到时装、服务及娱乐等领域，并深耕稳步增长的教育行业，探索健身及家庭娱乐场所等差异化租赁选项，为长远发展提供支持。

　　中国香港停车场及相关业务收益同比大致持平。月租及时租车位收费上调，弥补了部分停车票数销售量下跌的损失。停车场月租收入同比微跌0.6%，时租收入则同比增长1.8%。每个车位平均每月收入同比上升0.1%至3,386港元。为提高营运效率，领展为停车场配备智能停车系统，简化营运流程，并实施动态定价及多元化服务等创新措施。其中，数据驱动的定价策略利用即时数据分析及需求预测，基于时段、租用率等因素调整时租收费，将资产利用率最大化。这些举措在为客户提供更高灵活性和价值的同时，也有助公司收入平稳，令停车场设施保持市场竞争力和充分满足市场需求。办公物业方面，香港九龙东区的写字楼整体空置率较高，但公司合营持有的旗舰写字楼海滨汇的租用率仍高达99.6%。

　　期内，因续租租金调整率为负数以及经营成本较高，公司中国香港物业组合的总收益及物业收入净额分别同比下降2.4%和3.7%，物业经营开支总额同比增加1.9%。但整体趋势或迎来拐点，商户销售额的跌幅收窄，其中超市及食品类别自2023年以来首次恢复正增长。物业管理人费用、保安及清洁同比增加4.7%，主要因为香港特区政府自2025年5月起上调最低工资。随着启用新停车场系统后维修成本下降以及用电量降低，维修及保养以及公用事业开支分别同比减少5.5%及4.0%。

　　中国内地零售资产部分承压，复苏步伐南北差异。面对宏观挑战与市场竞争压力，公司全面实施精准的租赁与重新定位策略，期内中国内地零售物业组合签订超过260份新租约，租用率继续维持在95.9%的稳定水平。由于消费者与企业普遍对前景持审慎态度，消费整体收缩，期内公司中国内地物业组合的总收益及物业收入净额以人民币计价同比分别下跌4.6%、4.9%。

　　尽管外部环境充满挑战，期内，公司持续投入资金，先后完成了一系列资产提升项目及更具针对性的小规模翻新工程，优化整体资产质量，投资回报率介于9%-11%之间。整体来看，公司于中国内地的零售业绩表现呈现“南强北弱”格局，深圳及广州同比略有增长，上海也于近期开始扭转跌势，但北京零售额期内偏弱。

　　2025/2026财年上半年，由于北京中关村领展广场及上海领展企业广场的零售分部表现不及预期，领展中国内地整体零售续租租金调整率录得负16.4%。撇除二者后，公司其余中国内地零售物业组合的续租租金调整率为2.5%。位于上海的写字楼物业（即领展企业广场）继续获得国际知名金融机构，科技、媒体及通讯等领域的企业认可，期内租用率维持在96.0%，优于市场平均水平，体现出较强的业务韧性。物流物业方面，得益于优越的地理位置和第三方物流服务供应商的稳定需求，租用率保持平稳，平均租用率为96.6%。

　　国际物业组合稳步增长，多元布局优势持续释放。公司的国际物业组合包括澳大利亚、新加坡及英国的12项零售及写字楼资产，期内收益及物业收入净额分别为9.29亿港元及6.05亿港元，同比增长4.7%及0.8%。随着人口及家庭收入持续上升，以及消费情绪保持正面，澳大利亚零售物业组合的续租租金调整率达16.3%，租用率维持在98.1%的健康水平，商户销售额同比上升15.3%，其中服装配饰、电子产品及生活用品的表现特别强劲。新加坡的零售资产裕廊坊及SwingBy@ThomsonPlaza维持强劲表现，租用率及续租租金调整率分别为99.8%、12.9%。国际写字楼物业组合表现稳定，整体租用率提高至87.0%。随着新建项目进度预期放缓，写字楼有效租金下行压力有望得到缓解。

　　顺势融资优化债务结构，审慎管理资本与资金成本。报告期内，公司利用有利的信贷市况，获得101亿港元的新融资，平均利差/成本较前期有所改善。于2025年9月30日，受货币汇兑影响，债务总额（面值）微增至550亿港元，净负债比率则保持在22.5%的低水平，定息债务占总债务的比例为65.8%，平均借贷成本由截至2025年3月31日止全年的3.58%，进一步降低至3.22%。债务到期年限平均为2.9年，债务到期日摊分于未来13年。流动资金保持充裕，截至2025年9月30日，流动资金总额94亿港元，包括未提取的已承诺融资额度85亿港元以及现金及银行结余36亿港元。

　　宏观逆风渐退，业绩静待回升。公司物业组合所在市场整体市况向好，尤其是过往零售业表现疲软的中国香港及中国内地市场均已初显复苏迹象。2025年5月迄今，中国香港零售业保持温和增长态势，在股票市场上扬及住宅物业市场回稳的助推下，此前持续低迷的非必需品零售市场也逐步改善。中国内地方面，前三季度社零总额为36.6万亿元人民币，同比增长4.5%，进入弱复苏阶段。至于国际市场方面，新加坡和澳大利亚继续保持增长，伦敦金丝雀码头写字楼市场开始出现转折点，步入温和复苏阶段，租赁势头逐渐增强。领展拥有20年丰富的资产管理和运营经验，随着宏观经济环境改善，公司的运营实力优势有望充分释放，过往落实的积极的资产和物业管理策略也有望提振业绩表现。

　　积极扩展业务版图，开拓新增长曲线。领展近年以双管齐下的模式，一方面通过积极管理和优化措施强化旗下房托物业组合，一方面发展房地产投资管理业务，拓展新的收入来源。目前，领展已推出全新业务平台“领展房地产投资”，为私人机构资本提供聚焦增值策略及回报的服务，并计划探索其他扩展第三方资产管理规模的机会。同时，公司正在亚太区目标市场组建管理团队，增强实力和专业技能，计划在有关市场物色商机和深化本地运营能力，并考虑通过并购来加快房地产投资管理业务的发展。新战略的实施，有望在未来降低市场波动对于公司整体业绩的影响，平滑收益曲线。

　　“REITs互联互通”静待落地，有望带来价值重估。2024年4月19日，中国证监会宣布计划总体参照中国内地和中国香港的股票与交易所买卖基金（ETF）互联互通制度安排，将两地合资格的REITs纳入沪深港通标的，进一步丰富沪深港通交易品种。目前，“REITs互联互通”的进度虽略慢于预期，但今年以来监管机构持续释放积极信号，反映互联互通的趋势不变，只需静待两地监管机构商定细节安排。随着REITs实现互联互通，公司作为港股唯一蓝筹REIT，有望成为首批入通标的，流动性水平显著提升，从而带来价值重估。

　　风险提示：

　　消费不及预期；租金及租用率波动；政策变化等。