规模增长、生态完善、投资者结构多元化……我国公募REITs市场正迎来全新的发展格局。

　　11月8日，银华绍兴原水水利REIT在深圳证券交易所上市交易，标志着第一单全国水利基础设施REITs正式落地，这也是公募REITs市场拓展底层资产领域的又一次探索。

　　从商业大楼到水利项目，公募REITs正将更多优质不动产资产带入资本市场。2024年，中国公募REITs市场迎来发行高峰，累计发售规模达462.46亿元，市场生态持续完善。

　　规模不断提升生态不断完善

　　自中国公募REITs试点以来，2024年是发行量最大的一年。截至11月15日，2024年公募REITs已发行21单，而2021年至2023年，公募REITs分别仅发行11单、13单和5单。

　　REITs可以简单理解为优质不动产项目的上市。“比如我想投资一栋商业大楼，但手里又凑不出足够多的钱，这时候公募机构就会把很多像我这样的投资人的钱汇集到一起，去买下一栋优质商业大楼的所有权或者经营权，再进行专业的运营管理，最后把每年赚到的利润分配给我们。”一位资深市场人士解释。

　　自2021年6月首批产品问世以来，公募REITs发行总规模已达1474亿元。在政策利好的背景下，今年市场对公募REITs的关注度大为提升，与此同时整体生态也在不断地完善和丰富。

　　一方面，公募REITs上市资产类型越来越多，除了常见的交通基础设施、能源基础设施、市政基础设施等类型外，还在不断拓宽资产范围，今年以来就有两单新资产类别的公募REITs问世。

　　11月8日，银华绍兴原水水利REIT成功在深交所上市交易，标志着全国首单水利基础设施REITs正式落地，为水利领域基础设施投融资开辟了一条全新路径。

　　9月29日，深交所发布，易方达华威农贸市场封闭式基础设施证券投资基金状态更新为“已受理”。这意味着国内首单农贸市场公募REITs即将上马。易方达华威农贸市场REIT以华威西营里农产品交易中心为底层资产。据了解，该项目是福州市区重要的农产品采购流通节点和保供单位。

　　双重发行机制已经打通

　　当前，公募REITs“首发+扩募”的双重发行机制已经打通。今年以来，保障性租赁住房、能源、产业园等资产类型的多只公募REITs陆续启动扩募工作。

　　11月13日，上海证券交易所信息披露显示，国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金项目状态为“已申报”。同日，华夏基金发布公告称，华夏基金华润有巢REIT产品变更暨扩募份额上市申请事项已获得证监会和上交所受理。

　　公募REITs扩募，指的是已经上市的公募REITs为了进一步增加资金规模，扩大投资范围或提升流动性，而进行的额外募集资金的行为。业内人士解释，通过扩募，公募REITs可以增加其管理的资金总量，从而有能力投资更多的资产或项目。扩募所得资金可以用于投资新的基础设施项目或其他符合公募REITs投资策略的资产，也可以增加公募REITs在二级市场上的流动性。

　　从成熟的公募REITs市场经验来看，我国已发行的公募REITs产品仍有较大的扩募空间。

　　上海睿投私募基金管理有限公司总经理周磊表示，我国公募REITs市场共有50只产品，总市值超过1200亿元人民币。相比之下，新加坡市场上有40只公募REITs，但其总市值达到了5000多亿元人民币；日本市场上则有58只公募REITs，市值达到7000多亿元人民币。

　　“预计公募REITs市场将进一步扩容，并为投资人提供稳定收益。”周磊说。

　　在此前举行的中国REITs发展2024年会上，中国人寿（601628）保险（集团）公司原董事长、原保监会副主席杨明生建议，要加快公募REITs市场规模的扩容：一方面，在推进常态化发行的同时，鼓励公募REITs产品通过扩募壮大，建议简化公募REITs扩募流程，提升扩募效率，提升扩募阶段外部借款的杠杆率上限，把存量公募REITs做大做强，形成对标蓝筹股的蓝筹公募REITs产品，提升产品影响力。另一方面，进一步对底层资产的业态范围进行扩容。尽管我国公募REITs已覆盖的业态范围较为丰富，但仍可以加速推动更多传统和新兴业态的资产上市，如传统办公、酒店、数据中心等。

　　耐心资本逐步进入公募REITs市场

　　今年以来，公募REITs市场的投资者结构也发生了变化，以险资为代表的耐心资本正不断流入。

　　早在2021年11月，保险资金便被允许投资公募REITs，但是大部分资金在今年才流入。市场人士分析称，这是由于在“资产荒”的背景下，面对成本高企的负债端，保险资金选择了分红有保证的红利股以及公募REITs。其中公募REITs的分红可以免税，这是其相对于高股息股票的优势所在。

　　杨明生表示，自首批公募REITs上市以来，保险资金便将公募REITs产品作为战略型资产进行全方位布局，且不断提升参与力度。截至2024年6月末，保险机构在公募REITs所有非原始权益人战配投资者中的参与规模占比最高，约为20%。网下投资者中，保险机构的参与也相当活跃，占比超过30%。

　　不过，杨明生认为，耐心资本参与公募REITs市场的积极性还要提升。目前，部分保险公司投资公募REITs产品时受偿付能力约束较大，如投资公募REITs的风险因子仍然较高，他建议进一步解决相应资金投资的痛点和难点，提升其投资意愿；同时，建议给予重要的战略投资者更多的参与权和知情权，如允许参与发行定价、基金决策委员会、顾问委员会或设置观察席位等，提升战略投资人参与投资的积极性。

　　不过，为促进整个市场流动性的提升，公募REITs的投资者群体也更需多样化。中金公司（601995）发布的研报认为，券商机构或是当前参与公募REITs市场投资最为活跃的群体；保险机构虽配置规模较大，但其二级市场的活跃度或仍在提升过程中；公募及私募机构虽配置规模较少，但活跃度正边际提升。

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