21世纪经济报道记者吴抒颖广州报道新晋房企一哥保利发展（600048）再度向行业发出信号。

　　2024年4月23日，保利发展发布2023年年报。年报显示，2023年，保利发展营业收入3468亿元，同比上涨23.42%；归母净利润120.67亿元，同比下降34.13%。这已是保利发展连续三年归母净利润录得下滑，而这一次下滑的幅度更陡峭，已经跌回至2015年的水平。

　　为了回馈投资者，保利发展在利润跌势未能扭转之时，逆势提高了分红比例。2023年，保利发展拟向全体股东每10股派发现金红利4.10元(含税)，以此计算合计拟派发现金红利48.65亿元(含税)，占当年归母净利润的比例为40.31%。

　　保利发展还表示，其原则上每年进行一次现金分红，且2023年度至2025年度现金分红占当年归母净利润的比例均不低于40%。

　　如今在其他房企不分红或者少分红以储备现金“过冬”的当下，保利发展的“大手笔”显得十分难得。即便如此，市场对它的发展潜力仍然存在争论：一面是，作为央企阵营中规模最大的房企，其资金成本以及融资渠道使之穿越周期并无疑问；另一面则是，前今年保利发展的布局也有所下沉且大肆扩张，这或许会带来去化以及存货等压力。

　　圆梦一哥的保利发展，也需要摸索适应新行业环境的生存之道。

　　规模进，利润退

　　2023年，保利发展录得了多个“第一”。

　　去年，保利发展全年实现销售签约面积2386万平方米，销售签约金额4222亿元，市场占有率为3.6%，连续8年提升。去年，保利发展是行业唯一破4000亿元的房企，如愿拿下了“规模第一”之位。

　　整体来看，保利发展在规模上的扩张，还是来自于不断地加码投资。去年，保利发展保持了稳定的投资强度，去年全年，保利发展新增房地产项目103个，权益拿地金额约1359亿元，成为三家权益拿地金额超过1000亿元的房企之一。

　　为了形成规模，保利发展所布局的城市明显更下沉，这与其他央企同行有别。根据公告，去年保利发展主要的业绩贡献来自于确定性强的核心38城，这38座城市销售贡献近9成，同比提升2个百分点。其中，珠三角、长三角销售贡献分别超1100亿元和1400亿元、广佛合计超800亿元、上海超500亿元。

　　非常明显的对比来自于中海地产和招商蛇口（001979），这两家央企所布局的主要核心城市和拿地策略，都比保利发展要更聚焦一些。

　　去年，中海地产的权益投资金额也有1226.6亿元，但是中海地产的主要土地储备增长来自于北上广深等核心城市，包括125.32亿元斩获深圳湾超级总部基地地块、127.9亿元拿下广州海珠区地块，以及240.16亿元拿下上海徐汇区综合用地。招商蛇口则是布局“强心30城”和核心“6+10城”，两者的投资金额占比分别达99%和88%，今年还将进一步聚焦。

　　一位长期关注地产央企的地产分析师告诉21世纪经济报道记者，“头部央企的拿地策略特征都很明显，中海要保利润，倾向于一线城市的绝版地，保利为了拼规模对利润的考核没那么严格。”

　　在大肆扩张之后，保利发展的利润率也跌至低点。去年，保利发展结转毛利率16.02%，同比下降5.99个百分点。保利发展解释称，这主要因低利润项目结转占比提升，符合行业趋势。

　　与此同时，保利发展也进行了计提减值，这也对利润带来了影响。在年报中，保利发展表示，出于谨慎性原则，对存货和长期股权投资计提减值合计约50亿元。两相叠加，保利发展的利润表现有明显下滑，去年保利发展实现净利润178.99亿元，同比下降33.68%；归母净利润120.67亿元，同比下降34.13%。护城河的边界

　　保利发展是央企开发商之中，少有的没有利用资金优势进行大规模多元化布局的一家，因此受到市场的影响也会更为明显。在华润置地凭借商业不动产登顶利润和市值王座、中海地产凭借管理红利收放自如之时，保利发展的护城河显得没那么宽广。

　　应对行业的新发展形势，保利发展的答案是，牢牢树立以客户为中心的经营思想，以打造“五好”生活为目标，通过三大业务保障体系、四大管理支撑体系和四大业务发展体系，构建公司体系化建设的顶层架构和建设蓝图，持续提升组织能力建设，增强公司核心竞争力。

　　保利发展表示，将在体系化建设推动下，公司通过各专业线交圈协同，系统性推进提质增效。报告期内，公司持续深化投资定位一体化、产品和品牌服务标准化，开发效率进一步提升，41个新拓展项目实现当年开工，平均首开时长为5.2个月，首开效率提高3.7个月。

　　以此来看，保利发展讲的还是“开发”的故事。但是，开发业务近年来不可能重回峰值，保利发展的新增长曲线仍待明晰，这些都成为保利发展行进路上的不确定性。

　　可见的事实是，近期，保利发展股价不断滑落，截至4月23日，其市值为962.46亿元，跌破千亿。

　　在当前市场背景下，保利发展未来行进的路径，或将彻底不同。保利发展能否稳健穿越新周期，这是留给市场的未知数。开发的故事已不再有心意，保利发展还需找到自己的立足之地。

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