近期，国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金（下称“临港REIT”）、国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金（下称“东久REIT”）将迎来上市一周年。国泰君安资管相关负责人表示，上市以来，临港REIT、东久REIT凭借对优质资产的专业运营管理取得了较佳的运营表现，底层资产运营业绩实现稳健增长，资产价值与发展潜力凸显；区域及产业集聚效应较佳，为基础设施资产良好运营提供有力支撑。

　　2022年10月13日、14日，临港REIT、东久REIT先后于上海证券交易所上市，成为国内首批以标准厂房作为底层资产的产业园区公募REITs产品，临港REIT、东久REIT的上市标志着优质标准厂房物业通过公募REITs实现“投融建管退”资本闭环的打通，对于撬动更多社会资本参与园区基础设施项目投资建设、引导和鼓励社会资本支持实体经济具有重要意义。

　　据了解，临港REIT底层资产由临港奉贤智造园一期、临港奉贤智造园三期两个产业园组成，项目位于上海市奉贤区，建筑面积合计约11.37万平方米，可租赁面积合计约11.19万平方米。2023年上半年，临港REIT两个底层资产平均出租率均处于较高水平，租户结构相对稳定，行业主要集中在汽车装备、精密机械、高新材料、生物医药等领域。

　　东久REIT底层资产由东久（金山）智造园、东久（昆山）智造园、东久（无锡）智造园、东久（常州）智造园四个产业园组成，分布于长三角城市群，建筑面积合计28.39万平方米，可租赁面积合计约27.83万平方米。2023年上半年，东久REIT四个底层资产平均出租率均处于较高水平，租户结构相对稳定，行业主要集中在信息产业、精密机械、高新材料和汽车装备等领域。

　　自基金合同生效日起至2022年末、2023年上半年，临港REIT底层资产项目公司分别实现营业收入合计1499.33万元、2407.17万元，东久REIT底层资产项目公司分别实现营业收入合计2750.48万元、5420.13万元，均优于招募说明书中预测同期数据。

　　国泰君安资管介绍，临港REIT、东久REIT的底层资产均为标准厂房，具有通用性、配套性、集约性等特点，技术参数与标准较优、适用产业范围广，更能满足入驻企业对于地面承重、厂房结构及园区容积率等核心诉求；在近年宏观经济形势变化、产业运营承压的背景下，标准厂房资产仍表现出较强的韧性，在整体租金水平、出租率、租约期限等方面表现较为稳定。

　　此外，基础设施资产所处区域聚焦于长三角地区，其中多省市已推出相关政策鼓励高标准厂房的开发建设，并在用地指标、产权制度设计、配套设施、招商政策及产业税收等多个方面对标准厂房给予支持。基础设施资产所处区域的产业支持政策导向有利于项目未来的平稳运营。

　　国泰君安资管表示，公募REITs内在价值支撑是底层资产的价值。公募REITs底层资产是基础设施，基础设施资产的运营水平决定其内在价值。长期来看，公募REITs市场价格将向资产内在价值回归。优质底层资产的运营状况是公募REITs市场良好表现的基础。临港REIT、东久REIT的底层资产是园区基础设施中的标准厂房，底层资产地处国家重点战略发展的核心区域，租户结构具有较强的产业集聚性，有效保障了项目稳定运营能力，为后市走势平稳提供有力支撑。随着公募REITs市场趋于成熟，优质资产的长期配置价值将日益显现。

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