根据披露的机构调研信息，3月30日，上银基金对上市公司南都物业（603506）进行了调研。

从市场表现来看，南都物业近一周股价下跌1.38%，近一个月下跌2.88%。

基金市场数据显示，上银基金成立于2013年8月30日，截至目前，其管理资产规模为1097.75亿元，管理基金数62个，旗下基金经理共13位。旗下最近一年表现最佳的基金产品为上银医疗健康混合A（011288），近一年收益录得10.53%。

上银基金在管规模前十大产品业绩表现如下所示：

（数据来源：同花顺（300033）iFinD）

附调研内容：

问：请问公司这几年非住业态拓展高于住宅业态是基于怎样的考虑？2023年公司战略发展是否以非住业态为主？

答：

　　投资者您好！公司目前是住、商、城三大领域全业态布局，这几年也在不断丰富细分业态。从新签市拓比例来说，商写、城市服务类非住业态占比较高，且经过近两年对于公建、城市服务领域的持续开拓，公司在乌镇城市服务以及在交通枢纽等领域实现突破，收获多个机场和杭州火车西站等较大标的。由于自身独立第三方物业企业属性，加上近年来房地产市场的影响，中短期内公司会更看好非住市场的市拓空间，但中长期来看，住宅仍然是公司的基本盘之一，尤其是规模型住宅及优质存量盘。从整体规模占比来看，公司住宅和非住宅项目还在齐头并进发展。

问：请问目前看公司业务区域集中度较高，后续战略布局是否会进行调整？未来的新拓是考虑进驻更多城市，还是聚焦的策略？

答：

　　投资者您好！区域布局方面，公司IPO至刚上市期间快速推进了十余个省份的全国化布局。考虑到房地产市场波动，公司去年在区域布局策略上稍有调整，确定了“1+N”的策略，更关注单城市项目密度，在新城市（300778）拓展方面会更加审慎。今年的区域布局策略在去年基础上延续，持续深耕并夯实“1”——也就是长三角优势区域，同时稳步推进周边N个省份的全国化发展。

问：请问公司非住的不同业态有哪些偏好？

答：

　　投资者您好！目前在非住业态方面，交通枢纽将会重点发力，主要考虑交通枢纽类的项目本身标的较大且示范效应好，比如火车站、机场等项目大部分是千万级别的标的，也是城市形象的门户；公司也较关注医院等近年新开拓的细分业态，主要看好进驻后业务品种的延展性，如陪护、配送、食堂餐饮等可继续挖掘的服务内容。另外公司去年已通过合资合作的方式建立了综合城市服务的样板，未来也将努力与其他城市政府部门、国企积极接洽，希望能够把这个模式继续复制下去。

问：公司悦嘉家社区零售未来发展侧重点是什么？

答：投资者您好！目前公司在整个社区增值服务领域，主要是围绕“5+N”的产品线布局，社区新零售是5条主要业务线中的一条，通过整合优质供应链，遵循“好物，好品，好基地”理念，全新打造源头、基地产品，与杭州西湖龙井，丽水青田稻鱼米，常熟阳澄湖大闸蟹等基地深度合作，服务于业主，打造城市一刻钟生活圈服务。

　　同时，公司也在积极开拓商写项目中的企业客户，致力于成为企业客户节日福礼的优质服务商。公司去年端午节、中秋节的产品销售业绩较去年有明显提升。

问：去年受疫情影响，今年疫情放开后公司对业务拓展是否有更高的目标？

答：投资者您好！今年各地政府加速发展经济，加上疫情放开、房地产市场的逐步复苏等因素都将会为市场带来积极影响，为企业创造更好的市拓条件，公司判断物业行业是一个增量与存量并行的市场，未来仍有较大的市拓空间，因此公司内部在市拓方面也制定了较去年相比更高的目标。

问：公司在各个业态上打造了综合运营服务能力，未来是否更倾向于承接像乌镇模式的城市综合管理项目？

答：投资者您好！公司2021年起将公建和城市服务作为未来成长新的发力点，在原有环卫、河道治理等业务的基础上，顺利承接乌镇项目，这也是公司全业态综合服务能力获得市场认可的体现。从未来市拓的重点方向来看，乌镇模式仍会是公司努力促成复制的模式之一，此外交通枢纽等领域也是公司近年发力的重点。整体业态布局来看，公司会持续深化“住宅、商写、城市服务”三大领域全业态布局发展。

问：公司认为未来物业行业的空间大概有多大？

答：投资者您好！根据克而瑞物管发布的《2022-2023年中国物业管理行业发展白皮书》显示，2022年物业管理行业保持了快速的发展态势，行业总规模达到353亿平方米。综合城镇人口增量、地产开发增量以及人均住房面积提升、物业覆盖率提高等因素，经测算，预计2025年物业管理行业总规模有望实现388亿平方米，2021-2025年年复合增长率3.2%。从行业营收角度来看，2022年物业管理行业物管营收为12437.2亿元，同比增长4.5%。随着物业管理行业规模的不断扩大、经营业态的不断丰富，物业管理行业的营业收入同步增加。预计到2025年，行业物管营收有望达到14074.1亿元。因此，我司认为物业行业仍然是个万亿蓝海市场。

问：公司能拿到杭州西站、机场等公建项目的竞争优势是什么？

答：投资者您好！公司的竞争优势主要集中在以下几个方面：一是公司作为独立第三方物企，拥有20多年的市场化拓展经验，从服务方案设计、项目测算再到项目投标等各个环节经验丰富；二是公司是国内A股首家上市的物业服务企业，体系健全，规范化程度与市场认可度均较高；三是公司拥有全业态运营服务能力，服务意识强，人员响应度高，专业化程度高，具有综合设施管理、应急管理等的专业人才；四是公司具有较为丰富的国资国企合作经验，能够切实了解并服务好公建类项目的客户需求。

问：公司在住宅、商写、城市服务三大领域发展上是否有侧重点？

答：投资者您好！公司持续推进全业态布局，积极提升非住宅领域各细分业态核心竞争力。截至2022半年度，以签约面积为统计口径，从业态分布来看，总签约面积中，住宅项目占比67%，商写项目占比23%，城市服务项目占比10%；上半年新签约面积中，住宅项目占比40%，商写项目占比21%，城市服务项目占比39%。公司目前把公建及城市服务作为市拓的重点领域，一方面是因为新开发住宅领域受到房地产市场的波动影响；另一方面是因为非住宅领域市场空间较大，尤其是城市服务领域有很广阔的市场可以拓展，且具有一定的规模效应。但公司仍会继续布局住宅及商办领域，不断拓展优质项目，持续深化“住宅、商写、城市服务”三大领域全业态布局。

问：乌镇项目具体包括了哪些服务内容？

答：投资者您好！乌镇项目整体服务内容包括多个组团的物业服务，社会停车场管理等增值服务，以及商业综合体、产业园区招商运营等资产服务，招标标的125万平方米，服务业态涉及安置房小区、办公园区、生产型园区、大型展馆、商业综合体、农贸市场等。

问：公司2023年的业绩增速目标是多少？

答：投资者您好！公司一直秉承行稳致远的战略方针，相对规模增速的快速增长，我们更注重公司业绩有质量地稳健增长，2023年公司管理层会努力开拓业务，做好经营，持续稳定为股东带来价值回报。

问：详细介绍下公司资产运营板块？

答：投资者您好！公司资产板块主要分为住宿运营、产商运营两大业务板块。公司旗下悦郡商管在住宿运营领域，提供公寓运营和酒店运营服务，以“产品+互联网+社群”为手段，打通存量资产行业的整个产业链条，依据客户不同居住、办公室、社交等需求推出“群岛”系列服务公寓；产商运营领域，提供全体系招商运营闭环服务，包括前期定位、招商策划、开业筹备，到后期的商业运营、物业服务等，未来还将进一步夯实公司在商业、产业园区类物业的竞争优势，形成“物业服务+资产运营”的产业协同效应。

问：资产板块的运营状况，未来发展方向是轻资产还是重资产？

答：投资者您好！过去一年，公司开展了一系列措施对该板块经营情况进行重点改善，提升整体经营效益。2022年上半年，公司资产管理服务毛利率由负转正，为3.01%。该板块未来发展方向还是以轻资产运营为主。

问：增值服务中细分中毛利率如何？

答：投资者您好！2022年上半年，公司物业增值服务毛利率为53.11%。其中社区空间运营与到家服务相对其他增值业务细分板块毛利率更高。

问：公司未来成立合资合作公司，更倾向于控股还是非控股？

答：投资者您好，公司现有合资合作公司9家，其中绝大部分是由公司控股。公司一直积极在与有资源、有专业服务需求的央国企及实力品牌民营企业接洽，寻求合资合作机会，具体模式会就双方合作意向协商定制。

问：悦都网络获得高新技术企业的优惠政策是怎么样的？

答：投资者您好！高新技术企业按15%税率征收企业所得税。

问：公司持有安邦护卫多少股份？公司对安邦的股份是打算长期持有还是上市后退出？

答：

　　投资者您好！公司持有安邦护卫5%的股份。限售期为安邦护卫上市之日起12月内，解禁后视双方发展情况而定。

问：

　　公司入股安邦护卫时所对应的估值是多少？安邦准备在哪个板上市？

答：

　　投资者您好！公司入股安邦护卫时所对应的估值超9亿元。安邦护卫向上交所主板提交上市申请。

问：

　　预计安邦护卫上市市值约为多少？它的IPO募投项目用途是什么？

答：

　　投资者您好！在注册制全面改革实施的背景下，其市值暂不确定。安邦的IPO募投项目主要用于信息化平台建设、公共安全服务中心等。

问：公司流动资金约有10亿，收并购态度如何？

答：投资者您好！公司一直秉承行稳致远的战略方针，相对规模增速的快速增长，我们更注重公司业绩有质量地稳健增长。未来我们仍然会把收并购作为公司规模增长和能力补足的辅助手段，以积极审慎的态度，始终保持对市场收并购信息的关注。

问：未来收并购的话有什么方向？

答：

　　投资者您好！在并购方向上面，公司将围绕“一体两翼”业务发展战略，将扩规模与补短板结合，寻找一些在业务上有互补性的优质企业，一方面提高自身在细分市场的核心竞争力，夯实全业态布局；另一方强化区域布局优势，例如通过收购地方龙头企业提升重点关注区域的项目密度。

问：公司基本维持日常经营大概需要多少资金？

答：

　　投资者您好！截至2022年三季度，公司经营活动现金流量净额3669.10万元。公司维持着良好的经营活动现金净流入，满足一定的经营及投资需求，持续稳定为股东带来价值回报。

问：关于乌镇这一类的城市服务项目，公司未来是专注于浙江还是会考虑其它城市？

答：投资者您好！乌镇项目由公司和属地政府平台公司设立合资公司的方式承接，包括物业服务项目以及资产管理类项目等。考虑到规模效应和成本测算，公司会优先在具有品牌优势的长三角区域推行复制，如在其他区域有合适机会，在项目测算符合公司标准的前提下，也会择机进入。

问：城市服务的毛利怎么样？

答：投资者您好！公司目前“住、商、城”三大领域的业态划分中，城市服务领域包括了文旅、环卫、医院、学校、场馆、交通枢纽等多个细分业态，各个细分业态的毛利率具有一定的差异。但从市场空间来看，城市服务未来市场空间上升幅度相对更大。

问：公司是否有再融资、定增需求？

答：投资者您好！公司在做好经营的基础上，将根据公司发展战略的需要，适时合理运用相关政策工具。若公司后续有再融资、定增的计划，公司将会及时履行相关信息披露义务。

问：公司应收账款的增加是因为什么？

答：

　　投资者您好！公司应收账款周转稳定且良性。公司作为一家独立第三方的物业企业，应收账款的增加并非地产母公司大额资金占用，而是随着业务规模的扩大而导致的应收账款正常增加。公司应收账款来源相对分散，包括开发商、大业主项目客户方、小业主等。同时，公司对应收账款的管理具有较为完善的一套措施，整体应收账款风险可控。

问：公司毛利率下滑是因为城市服务项目的增加吗？

答：

　　投资者您好！公司毛利率下滑主要受行业竞争加剧、疫情以及人工成本上升等因素的影响所致。

问：公司毛利率能否维持稳定？未来将会上升还是下降？

答：

　　投资者您好！短期内受行业竞争和疫情的影响，行业整体毛利率有所下降。2022年三季度公司毛利率为22.21%，未来将始终以严格慎重的标准来承接项目，并通过社区增值服务开拓、科技替代人工等降本增效有段，尽可能保证毛利率的相对稳定。

问：公司是否有APP供用户支撑服务？

答：投资者您好！公司几年前已开发社区生活服务平台“悦嘉家”、面向内部管理的员工终端“悦服务”、面向办公园区用户的客户终端“悦园区”三大APP，目前已迭代至7.0版本，致力于打造便捷的物业服务、生活服务、邻里交流与商圈服务等未来社区智能生活服务平台。

问：公司分红今年会有什么变化吗？

答：投资者您好！公司上市至今，分红率始终保持在30%以上，去年公司将年度分红率提升至40%。今年的分红率将以年度股东大会决议为准。

问：从中长期来看的话，对公司四大板块业务占比的展望如何？

答：投资者您好！2022年上半年公司物业基础服务实现收入7.71亿元，占主营业务收入86.04%；物业增值服务实现收入0.8亿元，占主营业务收入8.93%；资产管理服务收入0.20亿元，占主营业务收入2.28%；非业主增值服务实现收入0.25亿元，占主营业务收入2.75%。未来，公司仍将保持“一体两翼”业务发展战略，以物业基础服务为一体，围绕“人”和“资产”全生命周期服务，将社区增值服务及资产管理服务作为两翼，实现可持续发展，注重有效益增长。

问：住宅拓展业务以新盘为主还是存量为主？

答：

　　投资者您好！近年受房地产市场影响，公司相应调整了住宅项目拓展的策略，加强拓展政府保障住房房项目，与经营状况良好的中小开发商长期合作，同时通过公司品牌和资源优势，谨慎并积极争取二手存量盘的招投标。

问：公司在数字化运用上主要有哪些措施去提升效率？

答：

　　投资者您好！公司根据战略规划和长远发展，通过外部合作和自主开发建立了可根据特色的应用场景设计数据的大数据平台，并通过智能设施设备引入、移动互联网应用打造以实现多种生态设计理念和各类场景应用的智慧服务平台，通过智慧车管、远程监控等技术手段提高项目管理效率与经济效益。此外，公司组建了以光纤为主干的企业局域网，不断完善和改良各种设施设备传感设备可以全天候的对设施设备的运行情况进行监管，同时不断的引入各种新型无人设备，如保洁机器人等，优化提升服务效率和改善经营效益。

问：收并购整合效果如何？

答：投资者您好！投资者您好，普惠物业和中大物业两家公司已于2022年1月底完成股权变更手续，2月起合并至公司财报。2-6月共计5个月中，普惠物业实现营业收入为5929.7万元，净利润330.1万元；中大物业实现营业收入为578.4万元，净利润13.5万元。现阶段两家并购公司都已进入投后稳定运营期，公司在去年已派出集团运营、财务、人力等相关部门对中大普惠在管项目全范围开展了现场盘点和梳理，对处于续聘阶段的项目进行了重点摸底与风险评估，通过项目品质强化、关键客户沟通，推进项目合同续签并已取得一定的成效，整体运行比较稳定。同时集团增值联盟中心正在推进社区增值业务在中大普惠落地，包括梳理现有社区公共资源、到家服务及租售业务，以期提升在管项目的收益。

问：今年很多物业公司面临着比较严重的应收账款减值和商誉减值的问题，公司这方面情况怎么样？

答：

　　公司2022年度数据目前正在审计中，最终情况将根据公司聘请的专业机构的评估审计结果确定，详细情况将在2022年年度报告中予以披露。公司相信2023年在疫情防控、房地产市场回暖和政府财政压力缓解等情况下，将以更加优秀的经营业绩回报投资者。

问：公司案场业务对公司整体业务影响怎么样？

答：投资者您好！2022年上半年，公司非业主增值服务收入占比约2.75%，对公司整体影响小。

问：除中大普惠外，公司过往收购项目占公司总营收大概有多少？

答：投资者您好！公司自2016年起先后收购了采林、金枫、中大、普惠等公司。2022年上半年，采林物业营收约0.45亿元，净利润257.7万元；金枫物业营收约1.41亿元，净利润1088.4万元。

问：在城市服务上，政府与公司合同订单付款节点是如何约定？

答：投资者您好！不同项目合同订单付款节点不同，包括月付、季付等多种方式，具体以合同约定为准。

问：公司是否有股权激励，进行未来几年业绩增长指引计划？

答：投资者您好！公司上市前已经通过合伙企业的方式对40多位管理层进行了第一轮的激励。上市后这几年公司陆续吸引了一些新的人才加盟，公司也在考虑新的激励形式，感谢您对公司的建议和关注。除了股权层面的激励，公司目前还有较为丰富的其他激励手段，通过业绩提成、利润分享等方式，对各级人才进行激励。

问：公司近几年通过成立合资公司，开发了保障房、政府大楼等项目，已经有9家合资公司了，未来这一块如何发展？

答：

　　投资者您好！公司目前已设立9家合资公司，项目落地成效初显，在嘉兴、景德镇、南通、京杭大运河（杭州段）沿线等城市区域已承接战略合作方数十个物业服务项目，包含住宅、办公、文旅、园区等多种业态，进一步夯实了公司城市空间运营商战略布局。2022年公司新设立合资公司乌镇南都。未来，公司仍会寻求与优质资源国企的合作机会，助力公司业绩及规模的增长。

问：公司养老服务实践如何？

答：投资者您好，2021年公司全资子公司悦萱养老曾试点社区养老业务，参与属地政府运营的民生综合体项目，打造养老服务中心“萱寿里”。

问：公司作为劳动密集型企业，是如何进行文化组织绩效？

答：投资者您好！公司积极健全企业文化体系，有效激发员工团队凝聚力。公司非常重视组织架构的作用，持续进行组织架构的调整与优化，根据发展战略和人力资源规划，建立人才培育流程和计划，鼓励员工主动参与企业管理，对有一定贡献的员工给予物质和精神奖励。公司持续推动人才建设工作，完善高质量人才供应链。包括持续引进行业高级管理人才，进一步细化人才画像，优化业务组织架构，完善人才考核体系，优化激励机制，加大力度激发人才潜能与积极性，释放人才活力和战斗力，加强企业文化输出和宣贯。同时公司多次开展战区绩优人员交流会，深入了解一线业务开展诉求，助力业务发展。

问：公司文化落地的方式方法有哪些？

答：投资者您好！2022年公司围绕“人才”、“组织”、“机制”、“文化”等关键举措落实团队建设。公司持续推进与浙江建设职业技术学院共同成立的“风华城市服务学院”建设，完善双主体办学机制，输出“订单班”，同时推进院校合作渠道拓展，推动面试官于绩效辅导官认证工作，加快人才队伍建设；建立集团、战区两级人才储备机制，缓解公司业务快速扩张中项目管理者的不足，优化内部高潜人才的培养与孵化体系。人才培训方面，公司建立新员工导师、梦之生、御林军导师带教制并将其流程化、人性化；优化集团专业力培养课程与实施体系，完善集团、战区二级培训管理体系，强化建设战区级人才导师、内训师队伍。此外，公司设计与推行员工关爱机制，针对员工衣食住行推进“悦系列”活动，为员工营造简单、快乐、有活力的工作环境。

问：公司合同一般是多少年一签？合同续签率如何？

答：投资者您好！不同项目合同期限不同。如住宅项目通常合同期限直至业委会成立续聘新的物业为止；非住宅项目以甲方招标要求及合同约定为准。公司整体续约率较高，客户粘性较强。

问：公司是否考虑自持物业？

答：

　　投资者您好！公司主要通过轻资产模式扩张业务，进行服务输出。

问：公司人员流失率大概有多少？

答：

　　投资者您好！优秀的人才及团队是公司重要的核心竞争力及支撑品牌发展的重要原因之一。公司非常重视人才储备及培养，根据发展战略和人力资源规划，建立人才培育流程和计划，通过强化企业文化建设来提高员工的归属感，整体来看，公司经营核心人员流失率较低，保安保洁等一线员工流失率高于核心经营人员。

问：公司今年拓展的情况如何？

答：投资者您好！公司下半年延续上半年市拓战绩，中标多个超千万级项目，包括杭州西站站房配套物业管理服务项目二标、成都地铁三号线、石泄未来社区、德清亚运项目、中国移动（600941）云南公司（玉溪、版纳）等。

问：政府类的项目对于招标价格看重吗？

答：投资者您好！在招标过程中，不仅看重招标价格，同时也会综合考虑参与招标公司的规范性、稳健性、服务力等多方面因素。

问：保障安置房的毛利率会不会比一般商业项目要低很多？

答：投资者您好！不同保障安置房项目毛利率不一样，主要与其体量规模相关。保障安置房的平均物业费相比商业项目较低。

问：公司后面有无优化一下股东结构的想法？

答：投资者您好！公司实控人近年来并未减持，且一致行动人在2021年曾进行过增持。整体来看，公司实控人对行业以及公司的未来发展是保持积极乐观及看好的态度。后续在产品线逐步完善、市场向好的前提下，公司也会适时考虑多种渠道的融资方式，感谢您的建议。

问：今年新签项目大概多少能够直接当年转化？

答：投资者您好！各业态项目根据项目性质的不同，转化率会有一定的差异。总体来看非住宅项目当年转化率高于新开发住宅项目。

问：经过这三年疫情，公司住宅的收缴率情况如何？

答：投资者您好！住宅项目缴费客户分散，公司住宅项目收缴率与往年同期相比波动不大。物业费收缴率受市场环境、客户缴费习惯等多因素影响，公司一直积极采取各类专项措施及实施各项激励政策，确保物业费收缴率平稳;

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