记者 胡金华 见习记者 耿倩 上海报道

　　截至目前，全市场基础设施公募REITs共有14只，发行总规模为541.43亿元，总市值达到626.39亿元。REITs产品种类也在不断增加，在交通基础设施、园区基础设施、仓储物流、生态环保的基础上，另一能源基础设施新品种在7月26日上市。

　　除了新上市的鹏华深圳能源（000027）REIT和上市不到一个月的国金中国铁建（601186）REIT之外，公募REITs基金二季度报告已全部披露。统计显示，在已公布业绩的12只REITs产品中，9只产品二季度实现盈利，3只产品实现亏损，其中包含2只园区基础设施和1只交通基础设施类项目。

　　总体来看，公募REITs不同资产类型二季度业绩出现一定分化。其中，高速公路行业本身具有一定周期性，通行量易受疫情等外部因素冲击；由于今年实施了一揽子稳增长政策，助企纾困，产业园区资产收入受政策减免租金影响，也出现一定波动，但整体出租率仍维持很高水平；生态环保和仓储物流资产受疫情影响较小，运营稳健，表现好于前两类资产。

　　中证鹏元研究员吴进辉接受《》采访时表示，基础设施公募REITs资产极其优质，上市以来价格表现亮眼，分红收益稳定，风险相对较小，在资产盘活、促进投资良性循环方面发挥重大作用，促进实体经济发展效果显著，在我国宏观经济体系中也愈发重要。

　　不同资产类型REITs收益分化

　　自2021年6月21日首批9只基础设施公募REITs正式上市以来，公募REITs快速扩容。截至7月29日，全市场基础设施公募REITs达到14只。其中交通基础设施类基金有5只，数量最多；园区基础设施、仓储物流、生态环保、能源基础设施类产品数量分别为4只、2只、2只和1只。

　　从规模上看，公募REITs发行总规模为541.43亿元。其中排名前三的产品为华夏越秀高速REIT、平安广州广河REIT和中金普洛斯REIT，三只产品规模分别为93.99亿元、91.14亿元、58.35亿元。

　　从收益上看，在已披露二季度业绩的12只产品中有9只产品实现盈利，3只产品出现亏损。其中，华夏中国交建（601800）高速REIT二季度净利润最高，达到3316.44万元；建信中关村产业园REIT排名第二，净利润为2486.44万元；二季度净利润超过2000万元的还有平安广州广河REIT和中航首钢生物质REIT，上述两只产品净利润分别为2185.27万元和2045.18万元。

　　在二季度净利润出现亏损的3只产品中，包含2只园区基础设施和1只交通基础设施类项目。其中，浙商证券（601878）沪杭甬高速REIT亏损最多，二季度亏损数额达到4651.35万元；华安张江光大园REIT亏损数额排名第二，为628.35万元；东吴苏州工业园区产业园REIT亏损最少，为218.38万元。

　　对于二季度业绩不及预期的原因，浙商证券沪杭甬高速REIT在二季度报告中表示，受杭徽高速周边地区新冠疫情影响，2022年4到6月营业收入较上年同期下降18.11%，其中4月受疫情管控影响最大，通行费拆分收益较上年同期下降30.74%，5月及6月逐步回升，但同比仍下降18.2%和7.24%。

　　然而，净利润的亏损却并不意味着该产品可供分配金额也很低。梳理12只产品的可供分配金额发现，净利润排名第三的平安广州广河REIT可供分配金额最高，为1.27亿元；排名第二的是华夏中国交建REIT，为8290.45万元；二季度净利润亏损最高的浙商证券沪杭甬REIT则排名第三，在报告期内实现可供分配金额7502.39万元；其次是中金普洛斯REIT，为7057.45万元。

　　总体来看，公募REITs不同资产类型二季度业绩出现一定分化。其中，高速公路行业本身具有一定周期性，通行量易受疫情等外部因素冲击；由于今年实施了一揽子稳增长政策，助企纾困，产业园区资产收入受政策减免租金影响，也出现一定波动，但整体出租率仍维持很高水平；生态环保和仓储物流资产受疫情影响较小，运营稳健，表现好于前两类资产。

　　对此，吴进辉对《》记者表示，公募REITs二季度业绩整体表现较好，显现强大韧性，不同资产类型表现出现一定分化。主因今年以来疫情的超预期因素影响，深层次原因还是REITs底层资产优质，运营稳健成熟，自身造血能力较强，具有长期稳定的现金流。

　　REITs资深研究专家李超也认为，公募REITs出现亏损是比较特殊的情况，比如抗疫封城带来的影响，全部盈利才算是正常情况。短期受一些影响也很正常，时间稍微拉长一些看疫情的因素对于投资者回报的影响有限，REITs发源地美国涵盖了13种底层资产，有一些资产类型是不太会受到疫情影响的，比如信号塔和物流仓储的REITs，此外受疫情影响很大的购物中心REITs产品在最初的价格暴跌以后，也在很短的时间迅速得到恢复。

　　投资者要秉持长期投资理念

　　在已上市的14只公募REITs中，以上市首日收盘价来计算，上市以来有13只产品实现上涨，占比超9成。数据显示，截至7月28日收盘，有9只产品较发行价上涨20%以上，其中建信中关村REIT和红土盐田港（000088）REIT分别上涨47.66%和43.43%，博时蛇口产园REIT和华安张江光大REIT分别上涨38.74%和36.19%。

　　对于以上现象，李超认为，前期由于公募REITs基金数量比较少，所有的资产估值加起来也就是几百亿，想要配置公募REITs的资金又比较充裕，所以在供不应求的情况下出现了公募REITs基金整体上涨的情况。“相信随着更多的公募REITs基金上市，供应量增加，二级市场的价格会有一个理性回归的过程。”

　　我国目前上市14只公募REITs总市值626.39亿元，全市场溢价率为15.7%，换手率普遍高于海外REITs，交投活跃度较高。吴进辉分析：“上市以来，价格经历过大涨大跌，其中富国首创水务REITs溢价率曾翻倍，根本原因在于资产优质、供需错配、可流通市值规模小，在加上个人投资者偏好短期交易，不排除炒作情绪。”

　　值得注意的是，今年6月份，于2021年6月21日首批上市的9只REITs产品迎来解禁。解禁后，该产品在二级市场的流动性将更加充足，价格或将产生波动，此时是否是投资者大举买入的良好时机？

　　李超认为：“6月份解禁以来市场并没有出现抛售潮，因为相当大比例的投资者是冲着分红去的，短期价格波动也不是主要影响投资以及退出决策的因素，除非资产或者管理团队出现重大问题，这些拿到份额的机构才会考虑出售。”短期来说，价格可能会随着市场情绪波动，比如对地产和基建板块的情绪和关注度，无论是中国或者是美国市场都是如此。

　　因此，投资者在解禁潮后再入场并不晚。“投资者要放弃短期择时的投资策略，秉持长期投资和价值投资的理念，买进去放着不动，就等着拿分红，这种最简单的‘buy and hold’就是最好的策略。从美国的数据来看，秉持长期投资策略的投资者平均年化收益率是10%左右，回报还是很高的。”李超建议。

　　对于后续买入，吴进辉建议投资者要秉持长期投资理念。他分析表示：“此次解禁在7月初就基本宣告结束，后续REITs的解禁也难起波澜，市场将更趋理性。投资者应以中长期投资理念对待REITs，关注长期价值而非短期变现，目前资产荒背景下，REITs资产优质，可积极参与，整体风险可控。”

　　毕竟，REITs是介于股票与债券中间的新兴品种，收益来源于分红收益和二级市场的资本利得，收益率也是介于股票和债券之间，以中长期投资持有为主要目的，重在配置，而非短期交易变现。

　　面对市场上越来越多的公募REITs产品，投资者应该如何选择？

　　私募排排网财富管理合伙人姚旭升对本报记者表示，建议投资者选择优质基金管理人和专业运营机构管理的产品。因为基金管理人和资产运营机构的运营水平，直接影响到公募REITs产品的盈利表现，选择优秀的管理人可能会有更高的概率获得较好的回报。

　　同时，历史分红是否稳定也是其中一个重要判断标准。姚旭升分析，公募REITs的收益很大一部分来源于分红，要重点关注底层资产经营产生的现金流是否持续稳定。选择底层资产现金流足够稳定的产品，投资回报才能稳定增长。

　　IPG首席经济学家柏文喜接受《》记者采访时提醒道，投资者应该根据自身的风险偏好和收益诉求、流动性需要等来综合判断对于公募REITs的投资配置比例和仓位。面对较高的溢价率，投资者也要避免盲目追涨以避免过高的投资风险。

　　责任编辑：徐芸茜 主编：公培佳

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