部分REITs评估方法介绍

发表日期: 2008-01-25 16:59:52  来源: 第一财经日报  作者: 翟宇
  领汇:

  领汇REITs包含了180项零售和停车场物业,其中149项是综合零售及停车场设施,2项为独立的零售设施,29项独立停车场设施。

  在目前已在港上市的REITs中,仅领汇的物业包含了停车场设施。虽然停车场设施与零售设施一样,都以租金为主要收入来源,但从评估的角度看,两者仍有一些不同之处。与零售物业配套的停车场租金情况与该零售物业的人流量相关,而独立停车场的租金则与其周边的办公或居住设施情况密切相关。

  根据领汇在公开发行时发布的招股书,香港停车场市场已持续多年受到供应过剩及来自短期租约的强烈竞争,导致若干地点的停车场收入下跌。

  这意味着领汇要维持每年相对较高的股息回报,将主要依赖来自零售物业的租金收入增长。

  富豪:

  富豪REITs是香港目前唯一一家以酒店物业为主的REITs。酒店物业的租金收入情况与酒店的房间空置率直接相关。在香港,普遍以平均可出租客房收入作为酒店收入的评估标准。

  实际上,酒店业的景气程度与当地经济及旅游业的发展状况密切相关。根据富豪的招股书,香港酒店业在2001年美国遭遇恐怖袭击及2003年的"非典"期间,整体入住率都出现了较大幅度的下滑。

  此外,香港酒店业的租金未来还有多大的上涨幅度,也是考量富豪未来收益率的重要指标之一。需要提醒的是,酒店业受经济景气状况影响较大,因此其收益率水平也可能出现相对较大的波动。

  越秀:

  越秀REITs是第一只具有内地概念的REITs,其物业包括了位于广州的白马大厦、财富广场、城建大厦及维多利广场等4项商业物业。

  对商业物业的评估标准,包括物业本身的品质、是否有稳定的租金收入、租户的质量以及租约的长短、物业管理公司的素质等等。一般而言,国际知名品牌与物业签下长期租约有助于提升物业价值。租金的增长空间以及租约的长短对REITs的收益率都至关重要。

  以越秀为例,在其招股书中,越秀表示计划将从2006年1月1日起上调白马单位的租金,平均租金由每月241元/平方米升至473元/平方米,平均租金将提升近一倍,同时争取到了约95%租户4~5年的续订租约,这意味着白马单位在2006年预期的年租金收入将达到2.53亿元。为此,高力国际为白马大厦给出约25.42亿港元的估值,大大提升了越秀的资产价值。
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