联华信托加速启动精瑞基金

　　联信精瑞基金是"老瓶新酒"，早在2003年，便以精瑞基金的名义诞生 本报摄影记者/高育文"公司已经与澳大利亚国民银行签订合作协议，由澳行向联华信托参股20％。"日前，联华信托总裁李晓东透露。

　　根据联华信托的介绍，公司引资澳行，主要看重其发行REITs积累的丰富管理运作经验。今年8月，公司推出了国内第一只基金型房地产信托计划--联信精瑞房地产行业私募股权基金型信托计划。

　　实际上，联信精瑞基金是"老瓶新酒"，早在2003年，便以精瑞基金的名义诞生。真正的实质性进展公布于联华信托介入之后。据悉，基金一期募集资金20亿元人民币。而基金未来的资金规模将达到200亿元。

　　精瑞基金

　　全国工商联房地产商会是精瑞基金自始至终的参与者。2003年，商会与北国投以及万盟投资合作成立精瑞基金。精瑞基金的设想最早从2002年提出，筹备这只基金的目的在于利用新的金融手段整合产业链上的资源，从而优化产业结构，提升产业平台，最终使企业受益。当时基金的目标是针对优秀房地产开发企业的优秀项目，特别是绿色生态项目。并预测，今后几年内，房地产业内将不可避免地面对改制、并购、上市等重整问题，基金也将支持这类项目。

　　作为前任的建设部科技司司长以及住宅产业化促进中心的首任主任，现任全国工商联房地产商会会长聂梅生对于绿色生态项目情有独钟，曾对记者表示，推动绿色生态项目的发展，促进中国住宅产业化程度的提高，必须提高金融产业的支持力度。

　　然而令人遗憾的是，在2003年～2006年期间，精瑞基金并未获得最初设想的发展。2004年前后，由于银行业对房地产的贷款限制，信托公司介入房地产行业业务主要是从事为房地产项目提供类似贷款的业务。2003年央行"121号文"出台后，商业银行便开始收缩房地产开发信贷，于是开发商纷纷把希望寄托在信托身上。房地产信托资金存量从2003年到2004年，一年间增长了近一倍。

　　在老模式畅通无阻的情况下，精瑞基金的新面孔"叫好不叫座"。2007年，全国工商联房地产商会的合作者变成了联华信托，一家总部远在福建福州的信托公司。

　　当然，虽然总部不设在房地产的中心地带，但联华信托近年来在房地产业界声名鹊起。主要因其求新求变的灵活态度。2005年9月1日，银监会向各地银监局下发了《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（下称"212号文"），为房地产信托融资设定了三道门槛：项目"四证"齐全、开发企业具备二级以上开发资质、项目资本金比例不低于35％。文件出台后仅两个月时间，联华信托便率先在全国推出夹层融资模式，使房地产信托融资得以绕道前行。

　　据记者了解，同样是2005年，李晓东已经开始与房地产商会接触，希望可以联合操作精瑞基金，并最终在今年8月达成合作协议。

　　精瑞模式

　　联信精瑞的首批意向发起委托人中，不乏招商地产、SOHO中国、保利地产这样的地产大腕，"这些地产商手中的某些成熟的商业物业已经完全具备了REITs上市的条件。"李晓东表示。

　　由此可见，精瑞基金的成立是直奔REITs而去。然而，记者了解到，目前情况下，精瑞基金与REITs尚有距离。

　　李晓东表示，精瑞基金包括三大业务，一是Pre-IPO，以上市项目或未上市的项目为主。最后通过出售上市以后的权益或股权、溢价销售股权等一些方式实现收益；二是提供夹层融资；三是Pre-REITs，收购一些项目，如果可能的话，未来可以通过REITs上市。

　　这种产品设计显然是针对房地产行业近来的变化。目前，大量的房地产公司正在排队等待上市。与别的行业不同的是，房地产企业上市之前通常需要融资以平衡资产负债率和购买土地储备。介入上市前这段融资工作是个盈利极其丰厚的业务。不过，目前看来这部分业务主要由国外的投行和其他金融机构占据。"有大量的房地产企业会上市，未来能存活下来的房地产企业预计也就1000家。"李晓东说，"我们是进口替代型。"对于精瑞基金的收益，李晓东预期，年回报率在20％以上。

　　就在上个月，精瑞基金与澳行签订协议的同时，还与香港裕景地产签订战略合作协议书。

　　立志成为辽宁最大地产商的裕景地产目前在大连、沈阳都拥有项目，其中大连中心为大连市中心的大型商业综合体，显然非常符合发行REITs的标准。裕景地产常务副总裁兼总经理黄世达向记者介绍，公司目前在全国六大城市拥有项目，物业类型包括住宅和商业地产。对于两种物业，公司分别作出考虑，其中住宅主要以出售为主，而商业地产则考虑以REITs的形式兼顾持有和回笼资金。与精瑞基金的合作，便是公司长期战略中的渠道之一。