荣盛发展：被错杀的高增长地产股

　　近期市场处于持续弱势中，本周五，大盘依然不能有效地企稳反弹。 沪指击穿 60 日均线后继续调整。 从盘面上看，个股依然保持普跌的局面，仅靠银行等少量权重蓝筹维持人气。 在目前大量个股出现连续深幅杀跌的情况下，短线个股的操作机会减少，投资者当前应该精心选择估值合理的品种，逐步进行逢低布局。荣盛发展(002146)作为上市不久的一家民营中型房地产开发企业，凭借其明确的定位以及行业领先的管理及盈利水平，其估值已进入合理区间，是弱势当中值得关注的中线成长股。 　　

　　立足中小城市谋发展 　　

　　荣盛发展具有国家房地产开发一级资质，总部设在河北廊坊。 公司自成立以来，坚持立足于发展潜力大，开发周期短的中等规模城市，面向中等收入阶层开发普通住宅。公司主要扩展业务的地区是京津冀环渤海区域的中小城市。 近年来受城市化和旧城改造带来的被动性需求和改善提高型的消费升级需求拉动，我国中等城市房地产开发投资增长非常快，同时中小城市的房价并非政府宏观调控的重点区域， 在 2004 和 2005 年政府宏观调控期，大城市房价有所下降，但中小城市的房价仍旧保持上涨。 中小城市的房价/城镇人均可支配收入低于大城市，住宅需求仍以自主性为主，这一定位使公司面对行业的调控压力有着明显的优势。 　　

　　另外，公司的定位还有助于回避一线开发商的竞争，目前万科等大型开发商仍主要集中在一线城市中，而公司在二、三线城市逐步成长壮大，非常了解和熟悉这个市场，而通过上市筹资等资本运作，使得公司相比其他中小型地产商具有更强的资金实力、 品牌影响力和管理能力。 这一优势对于公司提升盈利水平， 获取更多土地储备以及发展扩张都具有良好的影响。 　　

　　土地储备丰富潜力大 　　

　　土地项目的储备是房地产公司生存及发展的关键， 荣盛发展虽然属于中型地产商， 但其土地的储备仍然具有相当的优势。 公司目前拥有河北廊坊馨语星苑、 河北霸州阿尔卡迪亚、南京阿尔卡迪亚，安徽蚌埠阿尔卡迪亚二期 5 个在建项目总计建筑面积 94 万平米， 在 2008 年末之前基本竣工结算， 相当于每年结算 52 万平米， 相比 2006 年有所增长。 同时公司还拥有廊坊阿尔卡迪亚四期、廊坊君兰苑，霸州阳光嘉苑 13 个拟建项目，总建筑面积 333万平米。 未来可供开发的建筑面积达到 427 万平米， 足够保证公司未来 5-7 年的发展需要。 　　

　　公司于 2007 年 9 月 20 日参加了沧州市国土资源局组织的国有土地使用权挂牌出让活动，以 1.39 亿元购得编号为 CTG-0704 宗地的使用权。该宗地位于黄河西路北侧，土地出让面积共计 106666.67 平方米。 该宗地与公司沧州阿尔卡迪亚项目用地相邻， 且酒店用地有 166亩的水面作为环境配套， 市场前景较好。 通过取得该地块的土地使用权并进行项目建设， 将会提高公司在沧州房地产市场的占有率， 为公司开发商业地产积累经验， 产生良好的回报。 充分的土地储备将保证公司具有持续增长的能力， 随着公司资本金的补充， 后期的发展潜力十分巨大。 　　

　　业绩高速增长股价低 　　

　　公司作为中型民营地产企业的代表， 其管理水平以及盈利能力在该行业当中都属于领先水平。 2006年公司存货周转率为 0.72， 高于行业平均水平 0.42； 净资产周转率为2.30，行业平均水平 1.28；总资产周转率为 0.59，行业平均水平为 0.38。另外， 公司最近 3 年来 3 项费用占主营收入比重逐年下降，从 2004 年的 3.5%下降到 2006 年的 2.25%，这反映了公司在控制成本费用上的优势， 这种费用控制能力在目前 A股房地产公司中也属于高水平。 公司内部控制上的优势将直接在盈利水平上得到体现， 对其未来的业绩增长奠定了良好的基础。 　　

　　预计公司 2007－2009 年有望竣工结算 300 万平米左右， 相当于现有项目储备的 70%。2007 年主要利润来源项目是霸州阿尔卡迪亚、廊坊尔卡迪亚 5 万平米；馨语星苑、文景苑各 8 万平米左右； 蚌埠阿尔卡迪亚、 南京阿尔卡迪亚约 12 万平米。预计结算面积大约 70 万平米左右，主营收入有望实现 20.98 亿元，同比增长 54%；净利润达到 2.85 亿元，同比增长 65%。 根据国泰君安的预计， 公司 2008-2009 年净利润有望分别达到 5.27 亿元和 7.48 亿元，对应 IPO 后的新股本，EPS 分别达到 1.32 元和 1.87 元。未来业绩增长的程度相当可观， 从而提升公司内在价值， 按照房地产行业的平均市盈率来看，公司 30 元左右的市场定价存在较大的上升空间。 　　

　　二级市场上， 公司股价自上市以来一直呈现弱势回落格局， 逐步向其投资价值回归。 但随着股价下探 30 元一带后，其投资价值得到市场认可，在 30 元以上形成了将近两个月的整理平台。 近期底部成交量开始温和放大， 最近两个交易日股价受大势拖累顺势回落洗盘， 周五股价再探平台低点， 后市有望展开价值回归性报复反弹。