实名购楼？ 沪上海外基金不惊

虽然谁也没有看到正式公布的文件，但沪上的海外基金管理者们已经对一份名为《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的文件中主要政策心里有数了。
　　这份据说已经由建设部、商务部等六部委会签完毕的文件对外商投资房地产的市场准入、开发经营，以及境外机构和个人购买房产等三大领域，均进行了明确的规范。这份被媒体提前公开的文件至今没有得到有关部门的确认。有地产界人士接受采访时表示，这一规定如果实施，将严重打击投机内地房地产市场的境外游资。

　　在被媒体提前公布的条文中，主要包括：境外机构和个人购置自用、自住商品房，必须持有效证明到土地和房地产主管部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续，购买将必须采取实名制；购房投资总额超过（含）1000万美元的，注册资本金不得低于投资总额的50％；境外机构和个人不能购买非自住住宅等。

　　这部分调控条款被认为可以更大程度控制外资投资的潜在风险，而沪上海外投资机构冷静地表示，会平静消化政策一旦实施可能带来的影响。

　　公司落地：利于监控　　

　　过去的两年里，海外基金进入中国的势头不断加快。早报记者在采访中了解到，这些进入中国的资金中，大部分不存在注册于中国的实体公司，也就是说，大量物业通过内地管理公司被海外机构直接持有。

　　“除了外管局外，这类资本无须通过更多的审批程序，因此也使得中国政府对于其资金运营、项目策划等运作计划一无所知，随着资金量越来越大，中国政府对这部分资金也越来越不放心，通过公司落地限制，政府可以更有效地了解其动向。”一位地产业内人士向记者表示。

　　另一方面，政策限制也更加明确了外资投资的税收问题。据介绍，海外资本直接持有物业的情况下，他们唯一的财务成本只有一个税率在10％的预扣税（withholdingtax），国内针对外资企业的所得税等都无法征收，这种情况将随着政策的实行而有所改变。

　　海外基金：影响不大　　

　　英国投资基金高富诺泛海上海首席代表于阳表示，作为已经落地的海外基金公司，通常作出的判断是，乐观看好中国房地产市场20年以上，而目前，公司所能做的是消化政策影响，“从我们目前的投资来看，融资比例一般被控制在50％~60％左右”，在投资额不变的情况下，如果有很好的海外融资渠道，注册资金限制基本上不会影响基金的利润。

　　但是于阳承认，海外资金、尤其是大规模基金的存在的确加剧了中国房地产市场的不稳定性，而其影响比中国境内购房资本（比如炒房资金）大得多，“毕竟从目前来看，中国资本的投资渠道非常狭窄，而海外基金则不同，他们可以在全球范围内寻找投资目标，一旦对于中国市场判断出现逆转，他们可能很快从市场撤出，而这种撤退会是大规模的。”因此，中国政府的担心可以说也是有必要的。

　　减缓外资入市步伐　　

　　对于境外投资者来说，中国政府一再出台新政，很大程度上再次加重了中国境内投资风险中政策风险的比重。

　　采访中记者了解到，在风险控制一项中，政策风险占据了相当重要的位置，政策风险的增加也会加大外资对于投资回报的增加。业内人士分析，目前政策的出台有可能使得在中国边缘的投资基金放慢进入中国的步伐，而这也应该是中国政府的目的之一。

　　但是，虽然如今进入中国的境外资本大多表示会长期看好中国，但他们毕竟为了追逐利润而来。扬子基金上海首席代表顾弘表示，一旦他们认为风险大于回报（比如政策过于严厉），那么这个市场的投资价值将会很快被其他市场所代替，而那个时候，他们是不太会回头的。

　　为人民币升值做准备？　　

　　在众多讨论中，一个不可忽略的因素是，人民币正面临着越来越大的升值压力。正因为如此，一些业界人士认为，清理被普遍怀疑为“热钱”的房地产领域外资，一定程度上是为人民币能够平稳升值所做的必要准备之一。

　　从过去的政策鼓励，到目前的发文限制，对于海外资金的态度正在发生着微妙的变化。从某种角度来讲，这意味着中国市场的吸引力已经变得足够诱人，海外投资进入目的已经从单纯的政策吸引转而成为对其经济地位的认同。但是，对于政府而言，资金进入过剩也正带来一系列因为经验不足而造成的管理缺失。无论如何，目前来看，中国的经济依然还没有强大到可以实现市场完全开放，更何况从各国多年来的经验和教训来说，一个没有成熟的房地产市场中，过度的无监管的外资投资有可能成为经济危机的隐患之一。

　　规范“外资扫楼”不能留白　　

　　李马

　　昨日，媒体报道关于规范房地产市场外资准入和管理的文件已经建设部、商务部等六部委会签完毕，不日将上报国务院。该报道称，这份文件对外商投资房地产市场从市场准入、开发经营，以及境外机构和个人购买房产等事项进行了明确的规范。如对外资投资购买非自用房产，应遵循“商业存在”原则；境外机构和个人只能购买符合实际需要的自用、自住商品房，并采取实名制等。

　　笔者认为，在中央政府采取必要措施，强化房地产市场宏观调控的大背景下，出台对外资投资房市的配套监管措施确有必要。据国家统计局相关资料显示，2005年海外机构在中国房地产领域投资34亿美元，占去年房地产总投资额的15%。在中国房地产市场运作不规范、价格泡沫日益膨胀、房地产空置面积高企的背景下，外资持续大规模流入境内房地产市场，助长了房地产价格泡沫，加大了中国国际收支失衡和人民币升值的压力。如属实，上述文件提出“商业存在”概念，既会对外资投机行为起到抑制作用，同时又能够满足境外投资者基本的居住消费需求，不失为一个两全其美的做法。事实上，综观世界范围，尤其是发达国家，对境外资本在本国房地产领域的投资行为都有不同程度的设限。

　　据称，文件还明确规定外资房企的注册资本金若未全部缴付，将不得办理银行贷款和结汇业务。这适度提高了外资投资境内项目市场准入的门槛。类似规定有望降低境内银行的贷款压力，防止外资房企将经营风险转嫁给境内金融机构。需要注意的是，比较国内企业，外资房企在企业所得税等方面至今享受着“超国民优惠”。这些问题只能在内外资企业所得税并轨时一并加以解决。所以，现在在注册资本金上提高对外资房企的要求，很难说构成了“歧视”。

　　还需要看到，由于外资房企享受“超国民优惠”，市场上演着“真假李逵”套利行为。一些境内开发企业商拿到土地后，在境外设立公司，再以境外公司名义收购上述土地、牟取暴利。资本金的限制提高“真外资”进入门槛同时，在一定程度上将挤压“假外资”，淘汰一批搞歪门邪道的企业。

　　从市场准入、开发经营，以及境外机构和个人购买房产等方面设限外，我们认为，规范外资进入境内房市还有不少空白需要填补。一段时间，商务部给出的外商投资的产业引导目录中虽然明确提出对外商投资住宅开发给予鼓励，对外商投资非住宅开发（如宾馆、酒店、写字楼）进行限制，但具体的鼓励措施和限制措施则是空白，亟待加以细化、明确。