2026年05月20日，申万宏源（000166）发表了一篇基金行业的研究报告，报告指出，REITs指数基金推进降低投资门槛，成份券受益增量资金配置。

报告摘要如下：
　　2026/5/18，华夏、中金、易方达、南方四家基金公司正式向证监会申报REITs指数基金（全称中证REITs全收益指数证券投资基金，均为场外指数基金），跟踪标的中证REITs全收益指数。我国公募REITs市场终于迈入了指数化投资的新阶段！2025年底，证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》（证监发〔2025〕63号），明确提出“丰富覆盖REITs的指数体系，支持基金管理人开发挂钩相关指数的基金产品，支持符合条件的公募基金将REITs纳入投资范围，研究探索REITsETF等创新产品”，半年内，部分新发混合二级债基已将REITs纳入投资范围，REITs指数产品也即将面世。
中证REITs全收益指数（932047.CSI）：53只成份券，覆盖超八成流通市值。截至26/5，指数成份共53只，总市值规模占已上市REITs的比重为77%，流通市值规模占比81%。成份由上市超过三个月的REITs组成，筛选依据流动性指标：①剔除过去一年日均成交金额不足500万元的REITs；②当上市REITs数量达50只后，对样本空间内的REITs按照过去一年日均成交金额由高到低排名，剔除排名位于后10%的REITs。成份每季度调整一次，时间为3/6/9/12月的第2个星期五的下一交易日（下一次调整日期为6/15）；权重因子随样本调整而调整，在下一个定期调整日前，权重因子一般固定不变。
指数基金的落地，有效释放信号、提振市场情绪，同时降低了研究门槛。近期在供给担忧压制下，中证REITs全收益指数一度跌破1000点关口，但随着18日产品申报信息发布，指数于19日高开高走大涨2.37%，回溯历史，多轮REITs市场的趋势性反转都与政策端在资金或需求侧的明确利好高度共振，如2023年7月首批FOF基金修改合同明确纳入REITs，以及2024年2月市场触底时监管优化REITs会计处理（允许计入OCI）等。另一方面，过去投资者受限于REITs底层资产类型多、估值逻辑复杂等因素，研究成本较高，参与难度较大，指数基金提供了一篮子配置REITs的工具，一定程度上降低了REITs的研究门槛。
随着REITs指数基金的推进，成份券与非成份券之间估值分化值得持续关注。从短期看，增量资金优先配置指数成份券，尤其是权重占比较高、流动性较好的券种可能受益更多。自4/20以来，REITs指数成份券的整体表现强于非成份券，市场对成份券的配置偏好和交易行为已经有所显现。向后看，随着四只基金陆续进入发行募集阶段、以及更多指数基金进入申报，成份券有望迎来更为确定性的资金流入；而非成份券，尤其是流动性偏弱、市值较小的品种，可能面临资金分流压力。
风险提示：底层资产基本面不及预期，公募REITs相关政策变动风险，市场价格波动风险。