作为国内首单央企商业不动产REIT，备受市场关注的华夏保利商业REIT将于7月15日正式发售。根据网下询价结果，该项目发行价格较评估基准折价10%，对应2026年及2027年预测现金分派率分别为5.99%和6.01%。在当前公募REITs市场常态化发行背景下，该定价水平为二级市场提供了较好的安全边际，更好体现了资产本身的现金流回报属性。
分派率具备市场竞争力，投资性价比已经显现
记者观察到，相较于过去一段时间一级市场的火热行情，近期一些REITs询价认购倍数较低。相较于过往市场高溢价发行带来的波动风险，当前的市场定价机制逐步趋于成熟。“受当前市场情绪影响，市场认购热度阶段性走弱，客观上确实影响了近期启动询价的REITs认购倍数。但是换个角度，这也是看好REITs市场发展的各类资金配置的关键窗口期，参与认购的都是非常认可产品价值的投资机构，一定程度上也增加了产品上市后的稳定性。”某机构分析师向记者表示。
实际上，可以从收益指标算一笔账，该项目发行后的预期分派率优于同类已上市REITs平均水平。较高的初始分派率为投资者提供了确定的久期回报，也为上市后的价格表现预留了缓冲空间。对于追求绝对收益的配置型资金而言，在当前市场环境下也更具吸引力。
底层资产位于大湾区核心，现金流生成能力稳定
该项目底层资产由广州保利中心与佛山（883403）保利水城组成，均位于粤港澳大湾区（885521）核心城市的关键区位，形成“甲级写字楼+区域型购物中心”的双业态组合。
广州保利中心位于广州市天河区珠江新城核心区，毗邻广州地铁5号线猎德站，总建筑面积约7.9万平方米，涵盖38层办公空间及3层商业配套，是集超甲级写字楼、高端商业于一体的地标综合体。项目地处广州CBD核心，区位优越、交通便利，周边商务氛围浓厚，是保利发展（600048）写字楼板块的标杆项目。
佛山（883403）保利水城项目位于佛山（883403）市金融CBD核心区，是佛山（883403）市南海区桂城街道的标志性购物中心项目。2025年7月，项目升级为“佛山（883403）保利水城时光汇”，进一步提升了商业品质和消费（883434）体验。项目辐射南海桂城、狮山、大沥及广州荔湾等人口密集区，并有望吸引港澳客群，持续释放消费（883434）潜力。
历史运营数据显示，两处资产展现出强劲的消费（883434）吸引力和稳定的现金流生成能力。同时，原始权益人及运营管理机构明确表示，将一如既往地做好资产的精细化运营，通过积极的运营管理手段提升收益。
原始权益人参与战略配售，长期看好产品平台价值
本次项目的原始权益人及运管统筹机构保利发展（600048）控股集团股份有限公司是国内商业地产领域的领军者，资产规模超万亿，连续三年销售规模第一，拥有超过200个在营项目及超100万平方米的优质扩募储备资产，为REITs提供坚实支撑。原始权益人的高比例留存，实现了与公众投资者的利益深度绑定，也为后续资产的精细化运营及潜在扩募提供了实质性支撑。原始权益人将优质的资产拿出来与社会资本共享，不仅是为了响应国家盘活存量资产的政策号召，更是央企社会责任感与格局的体现。
随着公募REITs市场进入高质量发展阶段，投资逻辑正从短期博弈转向长期价值配置。华夏保利商业REIT以市场化定价完成发行，其核心价值在于底层资产的稳健现金流与可预期的分派回报，为投资者提供了参与大湾区核心商业资产配置的标准化渠道。
二级市场短期波动不改长期价值，市场逐步企稳回升
今年上半年，公募REITs二级市场出现波动，主要由短期情绪主导，存量资金跨资产分流、技术止损负反馈等多因素叠加共振。整体来看，上述影响多为情绪面影响与资金面的扰动，基本面无系统性利空，当前估值处于历史低位。经过这一轮调整，很多REITs产品的估值已经回到了非常有吸引力的区间。从分派率的角度看，当前产权类REITs相对国债的利差处于历史极高分位，经营权类的内部收益率也相当可观。对于以获取稳定现金流为目标的长期投资者而言，当下或许正是难得的布局窗口。
近期的市场波动确实让不少投资者感到焦虑，但如果把视角拉长，当下的回调恰恰提供了以更合理价格布局优质资产的机会。公开数据显示，从细分板块来看，不同的资产类别各具亮点。商业零售板块整体运营表现坚挺，一季度经营稳中向好，整体收入同比提升7.9%，跑赢全国社零表现(1-3月全国社零累计同比+2.4%)，验证了已上市底层资产经营的稳定性和业绩增长韧性。
2026年6月，首批4只跟踪中证REITs全收益指数的公募基金产品获批，标志着我国公募REITs市场正式迈入指数化投资新纪元，是公募REITs投资产品体系的重大创新突破。REITs指数基金以中证REITs全收益指数为跟踪标的，有利于推动REITs投资向指数化、标准化、规模化阶段纵深迈进，将为REITs市场持续引入长期稳定增量资金，丰富投资者结构，显著提升市场流动性，为公募REITs市场高质量发展注入强劲动能。
截至6月29日收盘，中证REITs全收益指数收盘价958.81点，相较于上周最低点上涨3.51%，二级市场释放触底回升信号。我们相信，短期的市场波动不影响长期价值，拥有优质底层资产、优异运营能力并能产生稳定现金流的REITs产品，将在时间的沉淀下展现长期价值。
