21世纪经济报道记者杨娜娜上海报道
6月21日，中国公募REITs市场迎来上市五周年。
自2021年首批产品上市以来，沪市公募REITs市场用五年时间完成了从试点探索到千亿级规模跨越的蝶变。最新数据显示，全市场已上市86只REITs产品，总募集资金规模达到了2450亿元。其中，仅上交所便汇聚了59只上市REITs，占比达68.6%，合计募集资金约1760亿元。资产图谱亦从最初的高速公路（884154）、产业园区，一路延展至能源（850101）、保租房，直至首批商业不动产落地，形成了多点支撑的多元格局。
扩募机制是REITs市场生命力的重要体现。截至2026年6月，沪市共有14单项目进入实质性扩募阶段，其中8单(张江、普洛斯、京保、临港、东久、京能、有巢、厦门安居)已完成上市，5单(京东（JD）2次、城投宽庭、铁建、上海地产、联东)发布扩募公告。扩募资产也呈现出跨类型、跨区域的创新特点，涌现出如“光伏+水电”多能互补、“研办+厂房”混合配置等创新组合，并成功落地首单配售发售项目，持续释放市场内生增长动能。
市场规模的壮大与制度的完善，为投资者回报和资产运营奠定了坚实基础。2025年12月31日，在中国证监会统筹指导下，上交所修订发布全套REITs自律监管规则，形成“1+7+N”REITs规则制度框架，即1项业务办法、7项业务指引和各类业务指南，将发行、运营、扩募、信披等全周期（883436）环节纳入规范轨道，既为商业不动产试点平稳起步护航，也为未来品类扩容预留了清晰路径，一个功能完备、预期稳定的市场生态渐趋成熟，持续提升多层次资本市场服务实体经济的质效。
市场体量与制度架构的成熟，最终投射为扎实的投资者回报与底层资产的强劲运营表现。截至2025年末，沪市52只REITs除权价格平均上涨6.3%，若计入分红再投资，复权价格涨幅达11.9%，为持有人带来了可观的资本增值体验。分红派现方面，市场持续强化投资者回报，全年实施分红110次，累计派发近78亿元，较上年增长30%。
其中，产权类REITs全年整体分派率达4.18%，展现出稳定的现金回报能力；经营权类REITs全周期（883436）内部收益率(IRR)约4.05%，共同为长期资金提供稳健、具备吸引力的收益配置选择。
在管理人、运管机构及原始权益人的协同配合下，各相关方围绕沪市REITs共举办了近百次路演、投资者开放日等活动，架起了资本与实体经济之间的深度连接，让投资者不仅享受到了资产运营的红利，更直观感受到了底层资产的成长逻辑，投资获得感进一步提升，实现了市值增长与投资信心的良性循环。
根据2025年年报披露情况，沪市52只产品合计实现总收入145亿元，同比增长71%，可供分配金额88亿元，同比增长42%，交出亮眼经营答卷，展现出强劲的内生增长动力。
各细分赛道多点支撑、协同发力。其中，消费板块作为增长引擎，平均出租率达98%，收缴率近100%；保障性租赁住房发挥“稳定器”作用，出租率维持95%高位且租金收缴率达100%；能源（850101）板块结算电量达40亿千瓦时，营收完成率达106%；产业园区与仓储物流板块抗周期（883436）韧性凸显，东久、京东（JD）仓储等项目实现满租；高速公路（884154）板块凭借69亿元通行费收入和日均32万辆车流量，现金流达成率97%。此外，数据中心及市政环保等业态现金流亦全面达标，共同构成稳健向好的良好生态。
尤为值得关注的是商业不动产的历史性启程。6月18日，国泰海通（HK2611）砂之船商业REIT、中金唯品会（VIPS）商业REIT、中信建投（601066）首农商业REIT、汇添富上海地产商业REIT首批四单商业REITs产品正式在上交所上市交易。
此外，截至目前上交所还受理了锦江、凯德、陆家嘴（600663）、保利发展（600048）、光大安石等12单商业不动产REITs项目，拟募集规模合计约400亿元，资产类型覆盖办公、酒店、购物中心及商业综合体等业态，原始权益人包括央企、地方国企、民企、外资等各类型。商业不动产的加速落地，进一步完善了REITs市场资产版图，有望成为未来扩容的重要增长极。
回望五年，沪市公募REITs以坚实的步伐完成了从试点到常态化的跨越，站在新起点上，随着制度持续优化、资产不断丰富，市场将在服务国家战略、优化资源配置中发挥更大作用，迈向更加成熟的高质量发展新阶段。
