苏州工业园区双“首单”REITs日前在上海证券交易所同步挂牌，探索出一条存量资产盘活之路。元联基金总经理李艳在接受上海证券报记者采访时表示，产业园区行业从“增量开发”迈向“存量运营”阶段，多层次REITs市场体系为其提供了覆盖资产全生命周期（883436）的资本运作平台。未来，运营主体应持续提升全周期（883436）资产管理能力、产业理解与服务能力、精细化运营能力，才能形成“资产整合+基金运营+资本盘活”的资产运作闭环，最终将沉淀的存量资产转化为推动区域产业发展的流动资本。

多层次REITs市场图谱不断丰富

近日，全国首单由产业引导基金作为原始权益人的机构间REITs——元联苏园产城机构间REIT，以及全国首单集体经济类REITs——娄葑联创产业园类REIT，在上海证券交易所同步挂牌。

“这两单产品是苏州工业园区在不动产金融创新领域的重要突破，体现了多层次REITs市场的包容性与活力。”李艳表示：元联苏园产城机构间REIT实现了“产业引导基金”与“不动产证券化”的深度融合；娄葑联创产业园类REIT探索出了一条利用金融工具盘活集体资产、壮大集体经济的新路径。

据介绍，娄葑联创产业园类REIT底层资产为苏州工业园区娄葑街道的集体资产。2020年，街道组织下辖12个动迁社区成立股份合作联社，共同出资对约9.8万平方米的传统老旧工业载体进行拆旧建新，目前吸引了约20家高端精密制造、生物医药等领域的企业入驻。元联苏园产城机构间REIT底层资产苏桐112国际科创园，由闲置厂房改造而来，目前出租率超90%，聚焦新一代信息技术等高新企业。

李艳表示，这两单产品与园区此前发行的公募REITs、类REITs及布局的Pre-REITs基金，共同构成了“Pre-REITs+类REITs+机构间REITs+公募REITs”的全生命周期（883436）、多层次REITs市场图谱。这为不同阶段、不同类型的资产提供了相匹配的盘活通道，也为投资者提供了更丰富的资产配置选择。

产业园区正转向精细化运营

当前，产业园区行业正从粗放式开发转向精细化运营。在李艳看来，这一转型是市场发展阶段与宏观环境变化的必然结果：一方面，土地资源约束日益凸显，单纯依靠规模扩张的增长模式难以为继；另一方面，存量市场竞争加剧，企业对园区服务和产业生态的需求持续升级。行业重心自然从开发获取转向运营提质和资产增值。

“这对园区运营主体的专业化程度提出了更高要求。”李艳说，未来园区运营主体须在三方面持续提升能力：更加注重全周期（883436）的资产管理能力，统筹安排从投资、开发到运营及退出；不断强化产业理解与服务能力，在引入企业、服务企业以及促进产业集聚等方面不断积累经验，提升园区对产业和企业的承载力，增强资产内生增长动力；在精细化运营方面持续发力，包括租户结构优化、运营效率提升以及资产价值挖掘等。

随着多层次REITs市场发展，打通“资产—资本”的循环、实现资产价值的有效释放，将成为重要方向。“产业园区与资本市场的联动对资产的规范化运营、信息透明度及全周期（883436）管理能力提出了更高要求。”李艳表示，行业从过去的规模扩张逻辑，转向更加注重质量与效率的阶段，未来优质资源会向具备专业能力的机构集中。

李艳表示，未来将在投资端和运营端形成协同，通过前期资产筛选、中期精细化运营及后续资本化路径的衔接，为在管资产提升韧性和可持续回报，不断探索更加适应“存量时代”的管理方式。

注重长期稳定分红收益和资产增值潜力

目前，REITs市场处在持续完善和深化发展的阶段。李艳表示：多层次REITs市场体系为原始权益人提供了覆盖资产全生命周期（883436）的资本运作平台。Pre-REITs培育早期资产；类REITs和机构间REITs盘活相对成熟资产，并作为公募REITs的储备库；公募REITs定位为成熟资产退出。

“不同平台为不同阶段的优质资产提供了高效盘活通道。”李艳说，多层次REITs市场也意味着将提供更丰富的资产类型和风险收益特征的产品供给。投资者可根据自身风险偏好、流动性需求和收益目标，在不同产品中进行配置，更好实现资产分散化。

关于产业园REITs，李艳建议，投资者应理性分析其投资价值，把握“重基本面，重分红，穿越周期（883436）”的核心逻辑，更多关注其长期稳定的分红收益与资产增值潜力，不被短期价格波动干扰。