业内人士表示，供给扩容预期成为影响后市走向的核心变量。
今年4月，在权益及债券市场走强的情况下，公募REITs收益走势先扬后抑，整体延续了存量博弈下的弱势表现，而商业不动产项目的供给预期正成为影响后市走向的核心变量。
数据显示，2026年4月，中证REITs全收益指数月初反弹至1030点后震荡回落，最终收于1011点，基本回吐月内涨幅；周度成交额先升后降，4月20日至26日单周成交额和周度换手率均为2026年2月以来新高。但拉长时间轴来看，4月整体交投氛围仍处于2025年初以来的较低位置。全月来看，79只已上市REITs中，仅23只月线收涨、55只收跌，1只月线收平。
供给端方面，首批4只商业不动产REITs于4月24日集中获批，预计合计募资规模约145.18亿元，业内人士表示，供给扩容预期成为影响后市走向的核心变量。
4月交投活跃度低位徘徊，水利项目大涨7.5%
从月度整体走势来看，4月份REITs市场交投氛围依然偏弱，即便在4月20日至26日单周成交额达到32.80亿元，周度换手率0.52%，创2026年2月以来新高，但依然处于2025年初以来的低位。
申万宏源（000166）相关研报指出，中证REITs全收益走势先扬后抑，下半月受Q1季报权重板块产业园业绩不及预期、商业不动产审核进度加快以及5月大规模解禁预期扰动，资金面趋于谨慎。4月大宗交易累计成交31亿元，总量环比微降但仍处近半年高位，平均折价率0.45%，折价幅度环比有所扩大，反映出大资金在季报窗口期的调仓需求较为旺盛，但整体承接力度有限。
从估值角度来看，申万宏源（000166）数据显示，4月末产权类REITs派息率为4.68%，经营权类为8.58%，均较3月底提升。产权类REITs相对国债、中证红利的息差分别走阔0.1和0.22个百分点，派息率已较红利股息率溢价0.22个百分点。
随着已上市REITs一季报的披露，市场对业绩的差异化定价也逐步展开。华西证券（002926）在对一季报点评中分析称，多条高速公路（884154）通行费收入同比大幅增长，业绩亮眼带来分派提升；数据中心、消费（883434）、租赁住房板块可供分配金额整体稳定，韧性较好，部分项目经营稳中有升带来可供分配大幅增长；而产业园区和能源（850101）设施板块多只REITs可供分配金额下滑明显，主要受经营承压影响，短期内仍需谨慎。
华源证券在研报中指出，分板块来看，不同资产类型在4月的表现出现显著分化：数据中心和水利（885572）项目表现较好，平均涨幅分别为1.2%和7.5%；而园区板块全月下跌2.9%，生态环保下跌2.8%，两者跌幅居前。交通、市政、仓储物流、保租房、能源（850101）、消费（883434）等板块平均涨跌幅在-0.5%至-1.9%之间。
从涨跌项目数量来看，数据中心、水利（885572）项目均收涨，其中数据中心板块南方万国数据（GDS）中心REIT涨幅为1.36%，南方润泽科技（300442）数据中心REIT涨幅为1.13%，水利（885572）板块银华绍兴原水水利（885572）REIT月内涨幅为7.54%；其余类型下跌项目数量占比均过半，其中园区、交通类REITs项目下跌数量占比均达75%及以上。
商业不动产REITs集中获批，供给预期成为重要因素
在存量博弈的背景下，供给端迎来关键节点。4月23日，首批4只商业不动产REITs正式获得证监会批复，分别为中金唯品会（VIPS）REIT、中信建投（601066）首农食品集团REIT、汇添富上海地产REIT和国泰海通（HK2611）砂之船REIT，预计合计募资规模约145.18亿元，底层资产涵盖奥特莱斯、购物中心和办公楼等业态，4只产品的预测现金流分派率区间为4.75%至6.22%。
华源证券表示，中信建投（601066）首农食品集团商业不动产REIT、广发新城吾悦REIT 未来两年的预测分派率相对较高，短期来看项目收益或具有较厚的安全垫；国泰海通（HK2611）砂之船REIT 联营/抽成收入占比在70%以上，或在消费（883434）复苏周期（883436）中具备更强的业绩弹性。对于写字楼/城市综合体业态而言，汇添富上海地产商业不动产REIT或为抵御宏观经济周期（883436）波动的稳健选择。
首批商业不动产REITs落地后，供给端继续加速推进。证监会官网显示，4月28日，华夏华润置地（HK1109）商业不动产REIT和中金开元旅业商业不动产REIT先后申报，其中华润置地（HK1109）项目底层资产为成都万象城，开元旅业项目进一步拓展到酒店类商业不动产领域。5月6日，红土创新茂业商业（600828）不动产REIT获受理，募集规模约11亿元，2026年、2027年预计净现金流分派率分别为5.3%和6.0%。
据媒体报道，瑞思研究院院长朱元伟表示，首批项目普遍在问询反馈后主动下调估值3%至5%，这主要来自对经营参数采取更保守的假设，并配合更低的折现率以反映低息环境的市场趋势，监管层的审慎导向既为投资者让利，也为二级市场预留了安全边际，同时为后续申报项目确立了参照标准。
