近期，广州市城发投资基金管理有限公司在银行间市场成功发行“2026年度第一期定向资产支持票据（类REITs）”，该产品为全国首单聚焦消费（883434）业态的银行间类REITs产品。它采用“类REITs”结构，而非公募REITs路径，实现了消费（883434）基础设施的资产证券化。其创新之处在于，为持有优质商业不动产的原始权益人提供了一条更高效、灵活的融资渠道，同时也反映出市场对核心区位消费（883434）基础设施现金流稳定性的高度认可。从房地产（881153）角度来看，这一模式为后续存量商办项目的资产证券化提供了更多可选渠道。
一、产品属性：定位于银行间市场的私募ABS
本次发行的产品全称为“定向资产支持票据（类REITs）”，本质上属于资产支持证券（ABS）的一个细分类型。与公众熟知的公募REITs相比，该产品在发行市场、投资者范围及监管逻辑上均存在明显差异。
从上表可见，本次选择银行间类REITs路径，反映出原始权益人——广州市城发投资基金管理有限公司——对融资效率与灵活性的优先考量。在底层资产尚未完全满足公募REITs严格合规要求，或发行人希望快速盘活资产的情况下，类REITs成为更可行的现实选择。
二、底层资产评估：核心区位消费基础设施的现金流稳定性
本次产品的底层资产为广州天河新天地（301277）购物中心，位于广州市核心商圈。作为典型的商业综合体，其核心价值体现在以下三个方面：
一是区位优势。天河区是广州乃至大湾区的核心商业区，具备高密度消费（883434）人流与成熟的商业生态，优越的地理位置为资产提供了较强的抗周期（883436）能力。
二是运营现金流。从公开报道来看，该资产“运营现金流稳定”，这也是其能够成功证券化的基础。稳定的租金收入与物业经营收益，为投资者提供了可预期的还款来源。
三是战略高度契合。此次资产类型深度贴合“粤港澳大湾区（885521）消费（883434）升级与城市更新（885991）”的发展战略，使其更容易获得监管与投资机构的认可。
三、发行结果与市场反应：认可程度较高
从发行结果来看，市场对优质消费（883434）基础设施类REITs的配置需求较为旺盛。11.77亿元的发行规模与1.67倍的认购倍数，精准反映了市场资金对该类资产长期回报的高度认可。其中，1.67倍的认购倍数意味着资金需求超过供给，直接体现出在当前“资产荒”背景下，具备稳定现金流的消费（883434）基础设施已成为资本市场的“稀缺资产”。与此同时，投资者结构涵盖银行理财、证券公司（399975）、信托等10余家多元化机构，表明该产品在风险收益特征上能够满足不同金融机构的配置需求，也折射出各类机构正积极通过REITs工具配置实体资产，以优化自身风险收益比。这种“供需两旺”的格局，进一步印证了国内消费（883434）基础设施REITs已逐步迈入常态化发行与价值发现并行的成熟阶段。
四、主承销商角色：建设银行的“商行+投行”能力
本次由建设银行（HK0939）担任牵头主承销商。对商业银行而言，参与此类类REITs发行，是其从传统“商行”（存贷业务）向“投行”（资本市场业务）转型的典型应用。这一实践对全国商业银行如何对接房地产（881153）存量盘活的大方向，尤其是商办市场的存量盘活，具有较好的启示。
从房地产（881153）行业视角来看，建设银行（HK0939）在不动产金融领域的角色已突破传统承销边界，正通过深度整合REITs工具，为持有型房地产（881153）资产提供超长期融资解决方案，有效破解商业地产存量盘活难题。其核心价值体现在三个方面：在产品结构层面，成功将购物中心的物权属性和长期收益权打包为符合银行间市场标准的ABN产品，为商业地产证券化提供了可复用的技术路径；在资金对接层面，依托建行庞大的机构客户网络，精准引入银行理财、券商资管及信托等多元资金，显著提升了商业地产资产的流动性；在服务纵深层面，建设银行（HK0939）正围绕商业地产的“募、投、管、退”全生命周期（883436）构建服务体系，未来将重点深耕消费（883434）服务类商业地产，助力持有型房地产（881153）企业实现从“重资产持有”向“轻资产运营”的转型。
五、结论与启示：加快房地产存量资产盘活
本次产品的成功发行具有一定的示范意义，为持有优质商业不动产的地方国企、城投平台及房地产（881153）集团，提供了除公募REITs之外的另一条资产盘活路径。
一是路径差异化。并非所有优质商业资产都必须通过公募REITs实现退出。对于希望快速融资、或资产暂不满足公募REITs严格合规要求的持有者而言，银行间类REITs是一项成熟且高效的替代方案。
二是资产底层逻辑不变。无论是公募REITs还是类REITs，投资者的核心关注点始终一致，即底层资产的区位价值、现金流稳定性及运营能力。天河新天地（301277）购物中心的成功发行，印证了核心城市优质消费（883434）基础设施的资产价值，也从侧面说明，持续促进商业市场的活跃，是此类证券化产品健康发展的重要基础。
三是丰富投资产品。随着监管机构对消费（883434）基础设施盘活的支持力度加大，以及市场对“类REITs”产品认知度的提升，预计未来将有更多以购物中心、社区商业为底层资产的产品在银行间市场推出，从而使投资者能够获得更多关注此类产品的机会。
风险提示方面，需要关注该类产品作为私募性质证券，其二级市场流动性可能低于公募REITs；同时，底层资产（购物中心）的运营表现高度依赖宏观经济与消费（883434）景气度，尤其是消费（883434）市场的活跃程度。
上海易居房地产研究院副院长 严跃进
