首批公募REITs认购火热 一二线城市物业受REITs青睐

2021-06-05 22:37:13 来源: 新京报

  日前,首批9只基础设施公募REITs(房地产投资信托基金)公开发售全部实现超募。在公募REITs破冰之时,不动产资产证券化市场也在快速发展。

  6月4日,中国房地产业协会与戴德梁行联合发布的《亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告》(以下简称“研究报告”)显示,截至去年底,在新加坡、中国香港上市的16只REITs,共计持有112处中国内地不动产物业,一线及主要二线城市物业更受青睐。

  类REITs产品已有18单实现退出

  2021年被认为是公募REITs的元年,9只基础设施公募REITs产品正式获得证监会的注册许可,并陆续进入发售环节。

  “这意味着期盼已久的REITs市场终于开启。”戴德梁行高级董事、北区估价及顾问服务部主管胡峰表示,戴德梁行参与其中5单项目的尽职调查和评估工作,底层资产类型包含物流仓储、产业园区、垃圾处理及发电设施。

  据戴德梁行大中华区副总裁、北区董事总经理王盛介绍,沪深交易所首批9单试点项目均已完成网下询价工作,结果显示机构认购热情踊跃,平均有效认购倍数超7倍,体现了市场对于这类创新产品的认可。

  在首批公募REITs出现前,中国境内并没有标准化的REITs产品,均为类REITs产品,其以私募方式发行,只有合格投资者才能参与。而随着近年来传统融资渠道的逐步收紧,包括类REITs在内的不动产资产证券化产品成为房企较为看重的融资方式。

  上述研究报告显示,当前国内不动产资产证券化市场快速扩张。截至2020年12月31日,国内已发行的不动产资产证券化产品共计284单,累计发行规模5985.5亿元,共计持有底层物业576处,资产类型涉及写字楼、零售物业、综合体、酒店、公寓、工业物流、产业园及基础设施。其中,类REITs产品累计发行93单,已有18单类REITs产品通过主体回购、续发、市场化处置方式实现退出。

  近年来,在“三道红线”等多项降杠杆政策及房地产企业高负债压力下,部分物业持有人因财务压力,采用市场化处置资产,这成为一种退出方式。其中,2020年华远盈都大厦D座通过市场化出售资产提前终止产品的案例备受关注。

  2020年12月,普洛斯资本宣布完成收购位于北京中关村核心区的华远盈都大厦D座。该物业原由2017年1月发行的恒泰弘泽-华远盈都商业资产支持专项计划所持有,并由北京市第一家沃尔玛超市作为主要租户。

  一二线城市物业更受REITs青睐

  追溯我国REITs的起源,要从2005年说起,当时首个以中国内地物业为底层资产的标准化公募REITs产品“越秀房地产投资信托基金”在中国香港上市。REITs的出现为房企提供了一条高效、低成本的融资渠道。

  据上述研究报告显示,截至2020年12月,在新加坡、中国香港上市的REITs共计持有112处位于中国内地的不动产物业。具体来看,新加坡REITs持有中国内地物业82处,较2019年增加10处。其中,零售物业包括凯德中国信托持有的12处购物中心、北京华联商业信托持有的6处购物中心等。

  而2020年中国香港REITs持有中国内地物业30处,较2019年未发生变化。目前,中国香港REITs在内地持有的商业综合体数量为5处,包括越秀房托旗下3处及汇贤产业信托旗下2处。

  综合来看,在新加坡、中国香港上市的REITs更青睐于内地一线及主要二线城市物业,在112处物业中,一线城市及成都、杭州、苏州等主要二线城市的物业数量占比超过三成,这一定程度上体现了市场对这些城市资产未来增长性的积极预期。

  在REITs背后更多的是物业大宗交易。6月4日,房地产投资信托基金(REITs)领展房托发布公告称,收购广州物业太阳新天地购物中心,总代价32.05亿元。对于收购用途,领展房托称,成交后将持有作长线投资。

  值得关注的是,2020年,受疫情及内地大宗市场交易萎缩的影响,新加坡、中国香港REITs在内地的交易活动较为低迷。研究报告显示,2020年新加坡、中国香港REITs市场仅发生4笔大宗交易,涉及收购资产28处,且集中在新加坡。其中,首次装入REITs的物业均为产业园区或物流仓储项目。

  对此,戴德梁行北京估价及顾问服务部董事、资产证券化业务负责人杨枝表示,在商业不动产市场受到疫情严峻考验的背景下,产业园区、物流仓储等公共服务属性较强的产业基础设施更具备抗风险能力。

  新京报记者 袁秀丽 图片来源/IC photo

  编辑 杨娟娟 校对 杨许丽

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