刚获批!这类REITs首单来了

2022-11-29 00:35:36 来源: 中国基金报 作者:李树超

  创新产品家族再添新成员,全国首单生物医药产业园REITs获准发行。

  11月28日,证监会官网显示,全国首单生物医药产业园REITs——华夏杭州和达高科产业园REIT,已经正式获得证监会发行批文,成为华夏基金第6单、全市场第24单获批的基础设施公募REITs。

  业内人士对此表示,随着越来越多公募REITs产品获批,华夏、中金基金等在公募REITs市场的头部地位逐渐明晰,这与基金公司股东的深耕领域、项目储备,以及资产成熟程度有密切关系。未来随着REITs常态化发行和试点范围扩大,各家基金管理人仍有继续做大做强的市场机遇。

  全国首单生物医药产业园REIT获批

  全市场公募REITs增至24只

  11月28日,证监会官网显示,全国首单生物医药产业园REITs——华夏杭州和达高科产业园REIT,已经正式获得证监会发行批文,准予募集份额总额5亿份,该只产品也成为全市场第24单获批的基础设施公募REITs。

  公开信息显示,华夏杭州和达高科产业园REIT基金类型为契约型封闭式,基金合同期限为42年,准予基金募集份额总额为5亿份。其中,同意华夏基金为该只基金的基金管理人,兴业银行为基金托管人。

  批复文件同时要求,华夏基金应自本批复下发之日起6个月内进行基金的募集活动,募集期限自基金份额发售之日起不得超过3个月。

  据悉,该只REIT产品将成为全国首单生物医药产业园REITs,这也是华夏基金旗下第6单公募REITs产品,华夏基金也成为公募REITs布局产品数量最多的基金管理人。

  据了解,华夏和达高科REIT的原始权益人和底层资产均来自于国家级经开区杭州经济技术开发区。华夏和达高科REIT项目不仅能有效盘活存量资产、拓宽企业融资渠道、提升资产运营效率,后期还可通过扩募不断壮大REITs规模,形成可持续、可复制的基础设施资产建设、运营、上市的良性循环。

  明年预测年化分派率4.64%

  未来扩募潜力可期

  据介绍,华夏和达高科REIT首发标的资产为位于杭州经济技术开发区的和达药谷一期和孵化器两个项目。

  其中,和达药谷一期总建筑面积13.45万平方米,入池部分建筑面积为8.47万平方米,土地使用权面积合计为4.44万平方米,2017年建成投用,重点引入医药研发、生物制药、诊断检测、医疗器械和医学工程等科技创新型企业,平均出租率达到95%。

  孵化器项目总建筑面积12.4万平方米,土地使用权面积合计3.51万平方米。孵化器一期2007年投入运营、孵化器二期2012年投入运营,园区聚集大批生物医药、软件、新材料、节能与环保、互联网等技术领域的科技型企业,平均出租率达90%以上。

  两个项目运营时间较长,皆处于产业成熟阶段。

  据了解,华夏和达高科REIT首发标的资产,截至2022年6月30日市场估价为14.24亿元。按照华夏基金预估的首募12.76亿元的规模测算,项目2022年11月1日至2022年12月31日预测年化分派率为4.53%,2023年预测年化分派率为4.64%。

  据悉,项目回收资金将主要用于和达药谷五期项目和芯谷项目的建设。

  华夏基金相关人士认为:“生物医药产业是典型的资金密集型和技术密集型产业,其产业培育发展需要更专业、更系统的软硬件配套设施及服务,对园区的黏性较强,搬迁频率低,承租能力强。而且基于园区内成熟的生物医药产业生态,退租风险相对较小,行业上下游企业可以迅速填补退租面积,空置周期大幅缩短。”

  据了解,华夏和达高科REIT是和达高科、中信证券、华夏基金强强联合推出的重磅REITs项目。原始权益人和达高科是浙江省规模最大的产业园区运营商之一,在产业园区运营方面经验丰富。

  和达高科是浙江省规模最大的产业园区运营商之一。截至2022年6月,和达高科总资产规模约为60亿元,总运营各类产业园区项目26个,运营规模超185万平方米。当前在建产业园区项目8个,规模超150万平方米,储备产业园区项目土地面积超1000亩,可建筑面积逾150万平米。

  经多年运营实践,和达高科已建立了全方位产业链覆盖的产业平台,已具备较强的产业规划能力、项目招商能力、项目运营能力及产业培育能力,构建了完善的服务体系,实现了集聚资源、赋能产业。

  值得一提的是,和达高科此次发行华夏和达高科REIT旨在搭建与打造专注于生物医药领域的产业园资产上市平台,未来和达高科会将符合相关政策的产业园类资产通过扩募形式纳入华夏和达高科REIT中,项目未来扩募潜力可期。

  各家公募争相布局REITs市场

  华夏、中金基金相对领先

  数据显示,截至11月28日,今年以来新申报的公募REITs产品已经多达15只,其中首募10只,5只扩募。目前已有9只获批,全市场公募REITs产品增至24只,发行总规模770亿元。

  从各家基金管理人情况看,华夏和中金基金在公募REITs市场布局相对领先。

  截至目前,华夏基金获批产品数量最多,达到6只,其中5只已成立产品规模达到155亿元;中金基金发行总规模最大,3只产品募资180亿元,中金安徽交控REIT还是全市场唯一一只百亿公募REITs产品。

  除了上述产品外,红土创新基金、国泰君安资管等机构,各发行了两只公募REITs产品,成立规模分别为31亿元、23亿元。

  此外,平安、国金基金、浙商证券601878)资管等多家机构也各有1只公募REITs产品发行,也在这一市场跻身一席之地。

  谈及各家公募推出REITs产品的节奏,一位公募REITs基金经理表示,各家公募可以推出多少REITs项目,与公募股东在一级市场布局情况,不同资产的资产证券化和成熟度存在关系,部分在一级市场深耕的头部券商可能在REITs项目储备领域有较多积累,也可以持续推出更多项目,助推基金公司在这一领域的布局更深更广。

  “目前监管层正在推进REITs常态化发行,扩大REITs试点范围,未来项目会覆盖到新能源、水利、新型基础设施等领域,国内公募REITs市场仍有广阔发展前景,各家基金管理人也有继续做大做强市场的机遇。”该基金经理称。

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