56倍!44倍!第二批公募REITs询价场面太火爆

2021-11-24 22:44:56 来源: 作者:梁银妍

  公募REITs太火爆了!

  11月23日,第二批公募REITs询价结果相继发布,认购倍数均超过40倍。从价格上来看,机构报价基本贴近询价公告的上限,显示出机构投资者对公募REITs的热烈追捧。

  不仅机构投资者踊跃参与,个人投资者也争相入围REITs市场。经历半年多运行后,首批公募REITs持有人结构也发生变化,个人投资者正在显著增多。有REITs管理人表示,“有些机构后悔卖早了,现在的价格不敢接。没卖的机构也不敢轻易动,还积极参与后续REITs项目的认购。”

  认购倍数高达56倍

  11月23日,第二批公募REITs也相继公布《发售公告》,产品相关询价结果也由此公布,认购倍数均超过40倍。

  具体来看,剔除无效报价后,华夏越秀高速REIT拟认购数量总和为27.841亿份,为初始网下发售份额数量的44.19倍;建信中关村REIT拟认购总量为106.18亿份,为初始网下发售份额数量的56.35倍。

  某业内人士直言,无论是询价过程,还是询价结果,都体现出机构投资者对公募REITs的热烈追捧。“还没正式发的时候,就有很多机构来问。毕竟现在项目就这么多,资质也优良,僧多粥少,机构没道理不参与。”

  从价格上来看,机构报价基本贴近询价公告的上限。

  比如,华夏越秀高速REIT基金报价区间为6.512元/份―7.499元/份,最终剔除无效报价后,网下投资者报价中位数为7.499元/份,加权平均数为7.301元/份,最后确定发售价格为7.100元/份。

  建信中关村REIT基金,报价区间为2.851元/份-3.350元/份,最终剔除无效报价后,网下投资者报价中位数为3.350元/份,加权平均数为3.335元/份,最后确定发售价格为3.200元/份。

  建信基金表示,投资者对公募REITs表现出比较大兴趣,主要是因为公募REITs长期投资回报好,具有稳定分红机制,流动性好,能够帮助投资者低门槛涉足基础设施领域,并助力投资者的资产多元配置。其次,基础资产聚集优质企业、现金流稳定。

  华夏基金表示,基础设施REITs是国际通行的配置资产,具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点,能较好满足保险资金、养老金、社保基金、银行理财等机构投资者的投资需求。再者,公募REITs产品发行认购门槛低,由专业机构管理,也为投资者配置优质的不动产资产提供了投资路径。

  另一机构人士提到,不少机构投资者也会把REITs作为打新品种,公募REITs采用类股票IPO询价认购机制,因此投资者以首发认购价买入,等上市后卖出可能有套利空间,也吸引了大量资金入场。

  首批REITs项目起到示范作用

  事实上,第二批公募REITs认购倍数远超首批REITs项目。数据显示,首批9只产品在线下机构认购环节,平均有效认购倍数近8倍。其中博时招商蛇口001979)产业园REIT、中航首钢生物质REIT有效认购倍数分别达15.31倍和11.13倍。

  某业内人士提到,公募REITs作为创新型产品,首批发售时还有不少投资者处于观望状态,但经过这半年多的运行,二级市场运行平稳,未出现大涨大跌。“前人栽树,后人乘凉。这也让机构投资者瞄准接下来的项目。”

  某接近华夏基金人士也认为,第二批项目认购火热,除了产品本身质地好之外,首批REITs行情也有示范效应,让投资者看到了相关投资机会。

  另一公募REITs人士也提到,好项目不愁卖。“现在上会项目或正在筹备项目,很容易在圈里传开。有些还没正式启动的项目,市面上主流银行都已经找去沟通了,目前是项目少钱多、机构投资者都买不着的状态。对机构来讲,公募REITs最有吸引力的,还是在于分红稳定。”

  截至11月24日收盘,首批9只公募REITs上市以来,除平安广州广河REIT外,其余8只公募REITs全部实现溢价。其中,富国首创水务REIT溢价率达27.76%,中航首钢生物质REIT溢价率达到27.24%。

  

  不仅是机构投资者踊跃参与,个人投资者也争相入围。

  根据首批公募REITs情况来看,战略配售在首批公募REITs的发行中占据主导力量,首批公募REITs战略投资者占比在55%-78%之间,占据较高比例。但随着二级市场流通,投资者人结构也出现一定变化。

  中航基金公募REITs负责人宋鑫表示,从持有人结构变动情况看,与首发时相比,公众投资者占比明显提升。个别公募REITs产品公众投资者比重相比首发时已上涨一倍,且公众投资者认购积极性持续提高,市场活跃度进一步提升。

  另一公募REITs管理人也提到了类似情况,即公众参与程度正在不断提高。“有些机构后悔卖早了,现在的价格不敢接。没卖的机构也不敢轻易动,还积极参与后续REITs项目的认购。”

  值得一提的是,近期中航首钢生物质REIT、中金普洛斯仓储物流REIT还进行了分红。其中,中金普洛斯仓储物流REIT分红方案为0.5220元/10份基金份额,中航首钢生物质REIT分红方案为5.1541元/10份基金份额,均免收分红手续费。

  宋鑫表示,截至今年三季度,首钢绿能项目实际经营数据好于预期,现金流较为充裕,具备分红基础。现阶段进行分红能让投资者提前变现,对REITs市场具有示范意义。

  积极储备新项目

  不少机构人士都提到,从公募REITs市场可持续发展考虑,未来项目端储备情况十分重要。

  建信基金表示,首先,待建信中关村REIT上市后,将积极储备扩募项目,通过扩募不断为市场、投资人提供更多的优质投资目标;此外,建信基金在新能源、高速公路、保障性租赁住房等领域,都有一定的储备,将积极履行基金管理人职责,持续为广大投资者提供高效服务。

  某接近华夏基金人士则提到,目前还有一单进展比较快的项目,仍然是高速类项目,目前已报会。

  另一公募REITs资深人士表示,除了产业园区、高速公路外,还有三块新业态值得重视:一是租赁性保障住房;二是城市轨道交通,比如地铁等;三是新能源基建,比如光伏、风电等。这都是接下来重要的公募REITs业态。

  但值得注意的是,公募REITs业态的发展,需跟得上合规风控。

  某权威人士表示,比如国内租赁住房市场的情况就非常复杂,再如清洁能源项目,其专业化程度很高,光伏、风电、生物质发电等领域面临的问题有共性也有个性。这些都有待于行业积极研讨,解决相关问题,形成政策建议,推动项目尽快落地。

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