私募基金欲更积极“进场”解房企缺钱困境

2018-09-20 22:17:58 来源: 中国经营网

  本报记者杜丽娟北京报道

  “在金融环境严监管背景下,私募基金的交易更为可控,且审批时间相对较短,对房企来说,能解决资金的燃眉之急,因此今年普遍受到百强房企的关注。”9月20日,上海乾立股权投资基金管理有限公司总裁成斌在接受《中国经营报》记者采访时说。

  随着宏观调控和金融去杠杆的深入,房企面临的融资渠道逐渐收紧。国家统计局数据显示,1~8月份,全国房地产开发投资76519亿元,同比增长10.1%,增速比1~7月份回落0.1个百分点。

  “缺钱”成为房地产企业今年一个真实写照。

  中国指数研究院报告认为,随着金融政策不断收紧以及行业竞争加剧,品牌房企融资方式呈现多元化的特点,其中房地产私募基金、ABS、REITs、永续债等新融资申请不断获批。

  公开资料显示,2018年1月,绿城首单供应链ABS获深交所批准,发行额度为100亿元,可在两年内分15期发行;2018年2月碧桂园租赁住房REITs——“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”正式获得通过,该笔REITs募资总额达到100亿元,采取储架、分期发行机制。

  据成斌介绍,目前其管理的私募基金规模约为30多亿元,和10多家房地产开发企业有业务合作。“预计明年规模会出现明显的增长。”成斌预判。

  在他看来,今年以来政府坚持“房住不炒”的政策,上半年市场受到监管比较严,但是从销售任务来看,截至目前大部分房企已经完成得差不多了。“出现这样一个结果,主要还是政策本身都有一个滞后性,今年的政策影响在明年会体现得更直接和明显,对于房企来说,明年获得资金的成本和难度都会增加。”成斌告诉记者。

  这一观点,和房地产市场派代表人物任志强的观点相吻合。

  在多个公开场合,任志强曾表示,房地产私募基金火爆的原因就是开发商缺钱。彼时,他一针见血地指出,因为开发商兜里没钱,所以才给了基金更多的机会。

  作为资金密集型企业,房企的融资成本相对较高,因此开发商的现金流一般仅保持在能满足日常经营活动的最低水平,然后将盈余资金投入生产活动中,以加快产品周转,提高资金使用效率。

  2018年以来,国务院常务会议和中央政治局会议频频强调“去杠杆”,房地产企业也未能幸免。

  中国指数研究院常务副院长黄瑜向记者分析称,2018年房企主要存在两个层面的压力。一是规模化的压力,很多企业在2017年都提出了激进的目标,在目前形势下房企面临的压力非常大。二是资金端的压力,金融去杠杆对于房地产企业获取土地和进一步的开发需要的资金造成压力。

  面临这些压力,很多房企开始寻求新的融资路径,私募基金增长也属必然。

  中国证券投资基金业协会公布了2018年8月份的私募基金登记备案月报。数据显示,截至8月底,私募基金总规模达到了12.8万亿元,单月微升100亿元;同时,私募管理人数量为2.42万家,已备案基金为7.47万只。股权创投私募继续稳步增长,占私募规模的65%左右,证券类私募则略微缩水。百亿私募机构为233家,与上月持平。

  一位不愿具名的私募公司人士告诉记者,相比股权投资和证券投资,房地产私募基金投资期限配置很灵活,一般都是2年左右,且预期收益比较明确,因此比较受开发商的喜欢。“更为重要的是,目前房企通过私募基金的融资成本是15%左右,和其他形式相比,这个价格并不算太高。”该人士说。

  成斌认为,房地产企业与私募基金的合作中,私募基金通过股权投资,以优先股的投资方式,参与到房地产企业的开发层面,可以有效解决房地产企业的金融困境,降低资金压力。“相比其他行业,房地产企业拥有大量稳定现金流,比如购房尾款、租金、物业费还有供应链金融,这些都是可以作为资产证券化的基础资产。”

责任编辑:lsh

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